전세 사는 집이 경매에 넘어갔어요

[길바닥]

제목 대로 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔어요..

 

올해로 5년 차 살고 있는데 중간에 5% 올려주고 갱신을 했고, 4년차에 어느날부터 우편함에 경매에 넘어간다는 우편물과 법무사 사무실 광고 우편물들이 쏟아지더니 법원에서도 경매 통지가 왔고,

권리신고 및 배당 요구서를 보내고 기다렸더니 지난 달에 결국 경매 입찰 되었다는 통보가 왔네요.

 

집주인은 진작에 연락 두절이고, 오늘 입찰자라는 사람들 두 분이 집까지 찾아와서 저를 도와 주겠다며, 자기들이 알아본 바 계약시 냈던 전세금은 보장이 되지만, 계약 연장하며 5% 증액한 비용은 받지 못한다며,

그 이유는 제가 입주한 후 집주인이 대출 받아 갚지 못한 사유로 근저당이 잡힌 금액에 대해서는 법적으로 제가 돌려받을 수 없는 부분이라고 하네요.

 

증액한 금액에 대해서는 본인들이 적극 도와 주겠다며 전 집주인을 찾아내 월급 차압이라도 해서 제돈을 받아 주겠다는데, 그 분들이 이렇게까지 제안하는 사유가 혹시 제가 집을 빼지 않겠다고 버틸까봐 그러는게 아닌가 싶고요..

 

저 혼자 근근히 모아온 전 재산인데 이런식으로 5%를 못 받고 나가는게 맞는지..

 

처음에 이 집을 보러 왔을때 집 상태가 너무 깨끗한데 세입자가 안 살고 비어있는것도, 그리고 집 주인이 자기는 세를 주는 집이 엄청 많다고 자랑할때도 전세사기를 당할 수 있다고 의심이 들긴 했는데, 집주인의 직업이 공무원인데다가 저도 그때 상황이 좀 급해서 제대로 알아보지 않고 이사를 들어온 것 무지함을 이제서야 후회하게 되네요..

 

궁금한 점은, 입찰받은 분들이 돈을 받도록 도와주겠다고 나서는 내용이 정말 저를 도와주려는 선의만은 아닌것 같아 그 분들 말대로 5% 증액한 부분은 제가 포기 하고 나가야 하는건지 아니면 입찰 받은 분들 또는 전주인에게서 받아 낼 수 있는 내용인지 아시는 분들 있으면 조언 부탁 드립니다.

 

돈만 벌 줄 알았지 지킬 줄은 모르는 제가 한심하고 서글프네요..

[..]

법률구조공단에서 문의해 보세요

[음]

5% 금액이 어느정도인가요?

[길바닥]

법률구조공단 확인해 볼게요
법무사 사무실에서 온 찌라시 같은 우편물들에는 증액 금액 포함 대항력이 있다고 적혀있더라구요.. 그래서 큰 걱정은 안 하고 있었는데 오늘 온 사람들 이야기를 들으니 막막하고 한편 왠지 모르게 덤덤하더라구요..

[..]

지금 인터넷에서 등기 떼보면 일자 확인 가능하지 않은가요!

집이 언제 얼마로 저당이 잡힌 건지 봐야지요.
제 생각엔 여러 비용까지 고려하면 원글님은 순번상 증액분은 못 받는다고 계산이 되나보네요.

증액하실 때 등기를 한번 살펴보고 하시는 게 좋았을 뻔 했어요.

[길바닥]

5%가 3천만원 정도 됩니다…

[...]

증액분도 대항력이 있는건맞는데,
원글님 전세금 환수에 대출금 회수하고 나면 어렵다는 뜻 아닐까요?

찾아온 입찰자들 얘기가 맞다면 말이죠.
근데 낙찰 받은건가요?

암튼 저당잡힌 내역을 먼저 보세요.
금액과 일자 순번이 중요해요.

[엄마]

중간에 증액하고 계약서 새로 쓰고 동사무소에서 확정일자도 받았을꺼 잖아요. 그럼 경매됐더라도 다 돌려받아야죠. 증액된 금액 포함 대항력 있다는 말도 같은 뜻이에요. 다른 사람 말만 듣지 말고 직접 확인하세요. 그리고 새 주인(경매낙찰자) 도움 필요 없습니다. 어차피 내 전세보증금은 법원에서 입금해주는 거에요. 보증금 다 돌려받고 전세 기한까지 다 살고 나가시거나, 새 주인이 이사 들어오겠다면 이사비, 복비 추가로 요구하시면 됩니다.

[길바닥]

지인이 예상배당표라는걸 조회에서 제게 보여줬는데
경매 비용 밑으로 압류 항목 4개가 교부 신청액으로 되어 있고
그 다음에 임차인인 제 이름과 증액금 포함한 금액
그 밑으로 근저당권이 두개가 있네요
등기부등본은 지금 바로 확인할 수 있는 상황이 아니라서 금요일이나 돼야 확인이 될 것 같아요..

[..]

집주인이 받은 대출금이 생각보다 크면,
세입자증액분이 은행보다 후순위인 경우 다 못 받을 수 있어요.

등기 확인하고 상담 받으세요.
제3자하고 대화하지 말고 직접 알아보고 침착하게 처리하세요.

잘 해결되시길 바랍니다.

[인터넷등기소]

어플 '인터넷등기소'에서 지금 등기부 떼실 수 있으셔요

[길바닥]

용기와 지혜를 두시는 댓글들 모두 감사해요.
천천히 모두 다 읽어 보고 차분하게 대응 하겠습니다.
…님 말씀처럼 윈윈을 위한 거라면 정말 좋겠는데요..저도 이 집에서 더 이상 오래 살고 싶지는 않아요,
최대한 협조 할 생각이고, 다만 보증금을 무사히 다 받았으면 하는 마음에서 도움 요청 드립니다..

[운명이다]

1.민원24에서 등기부등본 확인가능
2. 근저당이나 압류 가압류 날짜가 원글님 전세계약과 전입날짜보다
뒤이면 대항력있고, 앞이면 대항력없음
즉 대항력있음 배당신청안해도 낙찰자가 다 인수해야하니
이 선순위냐 후순위냐가 중요
3. 증액한후 증액한전세금 금액만큼 확정일자 다시 받아야
그 금액도 대항력있음
4. 2번에 따라 원글님의 대항방법이 달라집니다
입찰자가 도와준다는것 믿지마시고 등기부떼어보시고
대항력있고 확정인 다받으셨음 배당신청하면 되고
대항력없으면 민사로 못받은금액만큼 법적조치 취하셔야할듯
퇴직금 연금 월급가압류... 여러경로로요

[chatGPT]

경매로 넘어간 주택에서 임차인의 권리 보호 방법
1. 상황 요약
5년째 거주 중인 주택이 경매로 넘어간 상황에서, 임차인은 갱신 계약(5% 증액) 후 확정일자 여부에 따라 보증금 회수 가능성이 달라집니다. 현재 집주인과 연락이 두절되었고, 낙찰자들이 퇴거를 유도하며 일부 보증금 회수 불가를 언급하는 상황입니다.
2. 임차인이 주장할 수 있는 권리 및 법적 근거
• 대항력: 전입신고 + 실제 거주 시 성립. 경락인(낙찰자)에게도 계약을 주장 가능 (주택임대차보호법 제3조)
• 우선변제권: 대항력 + 확정일자 있는 경우 경매 시 일반채권자보다 우선 변제받을 수 있음 (제3조의2)
• 최우선변제권: 소액임차인의 경우 일정 금액까지 최우선으로 보장받음 (제8조 및 시행령 제10조)
• 임차권등기명령: 계약 종료 후 보증금 미반환 시 신청하여 대항력과 우선변제권 유지 가능 (제3조의3)
3. 증액된 5% 보증금 회수 가능 여부
갱신 계약서에 확정일자를 받았다면, 전체 보증금에 대해 우선변제권 또는 최우선변제권 보호가 가능하지만, 확정일자가 없다면 증액분은 후순위로 밀려 회수 불가 가능성이 높습니다.
4. 낙찰자의 제안에 대한 판단
‘도와주겠다’는 제안은 임차인의 자진퇴거 유도 목적일 수 있으며, 명확한 서면 계약 없이 수락하면 불이익을 받을 수 있습니다.
5. 임차인의 대응 절차 요약
① 경매 배당요구서 제출 → 배당기일 통지 대기
② 법원에 배당 내역 확인 요청
③ 계약서(최초 및 갱신)에 확정일자 존재 여부 확인
④ 보증금 수령 전까지는 퇴거 금지
⑤ 퇴거 협상은 반드시 서면 조건으로 진행
⑥ 필요시 전 집주인 상대로 민사소송 가능
6. 권리보호를 위한 팁
• 법률구조공단 또는 지방변호사회 무료상담 이용
• 경매 진행 법원에 내 사건 번호로 문의
• 입찰자와의 대화는 서면 증거 없이 진행하지 말 것

[.....]

운명이다님 댓글이 정확한듯

[음]

경매번호 아시면 검색을 좀 해드릴텐데...5프로 증액분은 후순위로 밀려러 배당액이 없는 상황이 아닐까 짐작되네요
금액이 크니 법무사랑 상의하시는게 좋을거 같아요

입찰자들은 님이 이사 안갈까봐 그런얘기하는거니
믿지는 마시고 한귀로 흘리시고요
법무사랑 상의후 증액분 받으실수 있으면 가장 좋고
안된다면 이사비용을 좀더 달라고 얘기해보세요
200준다 이러면 300달라 이렇게요
그들도 명도하려면 몇백드니 이사비로 그거라도 받고 이사가심 서로 좋으니까요

[chatGPT]

*임차인을 위한 공공 법률상담기관 안내
전세사기, 경매, 보증금 미반환 등으로 어려움을 겪는 임차인을 위한 신뢰할 수 있는 법률상담기관 목록입니다. 무료 또는 저렴한 비용으로 상담 및 법적 지원을 받을 수 있습니다.

???? 대한법률구조공단
상담내용: 임대차보호, 경매, 보증금 반환, 민사소송 등
전화: ☎ 132 (전국 어디서나)
홈페이지: https://www.klac.or.kr
특징: 경제적 약자의 경우 소송대리까지 지원 가능
???? 서울시 전세피해지원센터
상담내용: 전세사기 피해, 보증금 미반환, 주택 경매 등
전화: ☎ 1533-8946
홈페이지: https://www.seoulhousing.kr
특징: 서울 거주자 대상, 임시주거·법률지원·긴급지원 통합 제공
???? 법률홈닥터 (법무부)
상담내용: 보증금 분쟁, 경매, 가압류 등
운영방식: 각 지자체 및 복지시설에 상주하는 전담 변호사
홈페이지: https://www.lawhome.or.kr
특징: 무료 1:1 법률상담 제공 (예약 필요)
???? 한국소비자원 1372 소비자상담센터
상담내용: 계약 사기, 보증금 반환 거부, 분쟁 조정 등
전화: ☎ 1372 (전국 어디서나)
홈페이지: https://www.kca.go.kr
특징: 전세사기 등도 소비자피해로 보고 상담 가능
⚠️ 주의사항
가짜 법률구조기관이나 ‘사설 법무사’ 사칭 피해도 있으니, 꼭 위의 공식 홈페이지 주소를 확인하세요!

[길바닥]

운명이다 님
챗GPT 확인해 주신 내용 큰 용기가 됩니다.
다행히 증액후에도 확정일자를 다시 받아놨고
인터넷 등기소 분께서 알려주신대로 앰에서 등기부등본을 조회해보니 제가 첫번재 확정일자를 받은 이후에 근저당이 잡혀있는 것 같아요...법무사 사무소에서도 대항력이 있다고 적힌 우편물을 보내왔으니 그게 맞기만을 바랍니다..
배당 신청과 민사조치는 좀 더 알아봐야 겠네요
혼자 막막했는데 희망이 보이는것 같네요..

[길바닥]

ChatGPT님 검색 감사합니다.
큰 도움이 됬습니다..

..글쎄요 님, 듣고 보니 제 의구심이 바로 그 내용이었어요. 왜 도와준다고 할까..

음님, 경매번호를 드리고 싶지만 아무래도 온라인이라..법무사도 알아보겠습니다.

chatGPT님,
도움 받을 수 있는 기관 연락처까지..정말 감사합니다 ㅠ

[chatGPT]

*예상배당표 해석 및 임차인의 대응 방법
1. 상황 요약
임차인이 5년 거주 중인 주택이 경매에 넘어간 상황으로, 예상배당표에는 다음과 같은 순서로 채권자들이 나열되어 있습니다:
① 경매비용
② 압류권자 4명 (교부청구권자)
③ 임차인 (증액 포함 보증금 전액)
④ 근저당권자 2명

이는 임차인이 근저당권자보다 우선 순위로 배당을 받을 수 있는 상태임을 의미하나, 압류권자보다 후순위인 점은 확인이 필요합니다.
2. 예상배당표 해석
- 경매비용: 법원이 우선적으로 공제하는 비용
- 압류권자: 소유자에 대한 강제집행을 위해 압류한 국가, 기관, 개인 등의 채권자
- 임차인: 현재 세입자로, 보증금 전액이 배당 대상임 (증액분 포함)
- 근저당권자: 통상 우선순위이지만, 이번 사건에서는 후순위로 되어 있어 유리한 상황
3. 임차인이 압류권자보다 후순위인 이유
다음 중 하나 또는 복합적인 이유로 압류권자보다 순위가 밀렸을 가능성이 있습니다:
① 임차인이 전입신고 및 입주하기 전에 압류가 설정된 경우
② 확정일자가 없거나 압류 이후에 받은 경우
③ 법원이 임차인으로서 진정성을 인정하지 않은 경우
4. 대응 방법 요약
① 예상배당표에 대한 이의신청 가능 여부 검토
② 전입일 및 확정일자 확인 (등본 및 확정일자 증명서 필요)
③ 배당기일 통지서 확인 및 출석 또는 의견서 제출
④ 배당표에 이의가 있을 경우 1개월 내 배당이의 소송 제기 가능
⑤ 법률전문가(변호사 또는 법률구조공단)를 통한 순위 판단 상담
5. 임차인이 지금 꼭 해야 할 일
• 최초 전입일과 확정일자 확인
• 계약서 원본과 갱신 계약 여부 확인
• 배당기일 통지서 내용 검토
• 등기부등본 확인을 통해 압류일자 조회
6. 결론
현재 상황은 임차인이 근저당권자보다 우선 순위로 배당을 받을 수 있어 유리하지만, 압류권자보다 순위가 밀린 점은 법적으로 재검토할 여지가 있습니다. 낙찰 금액에 따라 보증금 회수 여부가 달라질 수 있으며, 이의신청이나 소송 등의 절차를 통해 권리를 적극적으로 주장할 필요가 있습니다.

[낙찰받은사람이]

도와주겠다는 말은 사탕발림 이라고 생각됩니다.
의도는 하나죠 순수히 나가달라.
나간후 그들이 뭘 도와줄까요? 바로 입 씻겠죠.
원글님 보증금은 전액 받는걸로 잘 마무리되길 기원합니다.

[기본은]

보증금 다 받고 나가시는 거고, 이사비용까지 받는 게 옵션입니다.
저도 신혼집이 경매 넘어가서 저희가 낙찰받으려고 경매 참여까지 해봤는데 다행히 높은 가격에 낙찰받으셔서 1순위인 저희는 손실 없이 이사할 수 있었어요. 이사비용 안 받아도 보증금 무사한 것만으로도 좋았고요. 잘 해결되시길요.

[증액분 후순위면]

낙찰자가 인수받는 권리도 아닌데,
뭘 도와준다는건지..
그런데 강제퇴거보다는 높은 금액으로 이사비용 받으시고
심난해도 잘 정리하시길 바래요.

[길바닥]

어제 도움 주신 글들 참고해서 앱으로 등기부 등본 조회하고
경매 번호로 조회해서 몇가지 정보들 더 추려서 알아보았어요. 다들 감사합니다.
오늘 아침까지 확인된 내용은 제가 전입 신고를 2번 한 사이에 은행으로 근저당이 한번 잡혀 있는게 있네요 이 때문에 증액 분이 후순위로 밀린것 같습니다. 이게 맞는 거겠죠?
그렇다면 전 주인에 대해서 월급이든 연금이든 차압이 들어가는 방법을 취하고 저는 먼저 이사를 나가야 한다는 결론이 되는 것 같습니다.
휴일이 지나면 위에 남께서 알려주신 기관들 연락해서 상담을 받아봐야겠어요...
혹시 더 도움 말씀 주시는 분들 계시면 말씀들 주시면 정말 정말 감사하겠습니다.
상의할 가족도 없고 참 외롭고 답답하네요..

[길바닥]

전입 신고가 아니고, 확정일자 등록이에요..

[ㅠㅠ]

강제집행전까지 집빼지 마세요
점유하고 있으면 이사 협상 더 크게 부를거예요
사실 경매시 가장 골치아픈게 퇴거예요
속상하네요
처음 전세들어가고-은행2번- 재계약이란 말씀이신거죠
그럼 1순위가 님인데 제일 나이스한 경우인데
후순위가 왜 저리지 뭔가 이해가 안가요
아직 빼지 마세요
법무사 찾아가세요~~~!

[...]

님 앞에 아무도 없죠?
그렇다면 일단 증액 전 부분에 대해선 선순위 맞아요.

이미 매각이 되었다는 말씀이죠?
그걸 전제로 말씀드릴께요.

우선 배당(돈 받는 것)과 대항력(집 비워주는 것)은 다릅니다.

배당(돈 받는 것) 문제는 이렇습니다.

님이 최선순위이면 처음 계약한 보증금 먼저 님에게 배당됩니다.
당해세(그 집에 대한 재산세)는 임차인이 받을 돈이 모자라면 임차인에게 주도록 되어 있으니 크게 걱정마시고요(가끔 계산을 더 해봐야하는 세금이 있을 수도 있지만 일단은 심플하게).

님 처음 보증금 먼저 배당하고, 그 다음 근저당권자 배당하고, 그 다음 돈이 남으면 님 증액분 줄 거에요.

법원에서 배당기일통지서가 올건데요, 그날 배당기일을 열고 배당표가 확정되면 그때 님이 받을 돈이 확정됩니다.

[...]

여기까지가 배당 문제이고요.
법원우로부터 돈을 받는 문제와 집을 비워주는 문제를 말씀드릴께요.

우선 처음 보증금을 다 받을 수 있다면(배당표 확인), 그 집을 비워주셔야 법원에서 그 돈을 줍니다. 배당기일에 바로 돈을 찾아가야 하는게 아니기 때문에 매수인(낙찰받은 사람)과 사이에 이사 날짜 조율하실 수 있어요. 이사 나가면서 매수인한테서 명도확인서를 받아 법원에 내야 배당금을 받을 수 있습니다.

만약 처음 보증금 전액을 다 배당받지 못했다, 예컨대 처음 보증금이 3억인데 2억 5천만원만 배당받았다(배당표 기준), 그러면 나머지 5천만원을 받을 때까지 집 지키고 계심 됩니다(절대 열쇠나 비번을 넘기거나 주민등록 옮기면 안됨). 그게 님이 처음 보증금과 관련하여 가지는 대항력입니다. 이 5천만원은 결국 매수인에게 받아야 하는거고요.

처음 보증금을 다 받았는데 증액분은 배당받지 못했다, 그러면 이 부분은 매수인에게 대항할 수 없어요. 집을 비워줘야 합니다. 그 부분은 전 임대인에개 소송을 걸어서(지급명령을 하면 소송비용이 저렴합니다. 법무사 이용) 그걸로 그 사람 다른 재산에 압류하는 수밖에 없습니다.

[...]

그러니 일단 법원에서 얼마 배당해주는지 보셔요. 그 매수인이라는 사람들이 법원에 매각대금을 아직 안 냈으면 아직 아무 권리가 없으니 그 사람들한테 휘둘리지 마시고요, 설사 매각대금을 냈더라도 그 사람들한테 도움받다가 자기들 유리한 쪽으로 할 수도 있으니 법원에서 배당해주는거 보고 처리하겠다 하셔요.

그리고 이사비용 당연한거 아니에요. 님이 처음 보증금을 다 받지 못할시에만 안 비워줄 수 있기 때문에, 그때는 매수인이 못 받은 금액에 이사비용 얹어서 나가달라고 할 수도 있는거지요. 처음 보증금을 더 받을 수 있는데(배당표상) 안 나가고 버티면 부동산 인도명령 떨어지고 겅제로 비워줘얄 수 있어요.

[...]

위 댓글 마지막 문단

처음 보증금을 '다' 받을 수 있는데

로 정정합니다.

[00]

입찰자라면 낙찰 받을수 있는지 없는지도 모르는데 그분들 말은 걸러들으세요 . 전세 6억이면 아파트 인가요? 요즘 아파트는 감정가에 85프로 넘게(물론 지역에 따라 편차가 큽니다만… 전세가가 6억이상이라니 서울경기권인가요?) 낙찰되는 경우가 많아서 여튼 높은 가격으로 낙찰되기를 바라는 수밖에 없고
못받은 돈은 얼릉 집주인 주소 파악해서 지급명령 소송? 걸으셔야죠.
카페중에 민사소송 카페가 여럿 있으니 가입하셔서 도움 받으세요.

[길바닥]

ㅠㅠ 님 아무래도 법무사를 찾아가는게 맞겠어요
…님 이해하기 쉽게 잘 설명해 주셔서 너무 감사드려요. 찬찬히 읽어 보고 참고하겠습니다.
00님 민사소송 카페도 가입해서 글 읽어 보겠습니다
댓글 달아 주신 분들 지나치지 않고 도움 말씀 주셔서 너무 감사해요ㅠ

[원글님]

지우지 말아주세요 좋은 댓글 많네요

[낙찰자들]

믿지마세여.
구슬려서 집 비우게 하는게 목적이죠.

[...]

법쪽 전문가에도움 잘받으시고 경매시 세입자가 있으면 몇차례 유찰되어 금액이 많이 내려가던데 원글님이 경매로 낙찰받는 방법도 생각해보세요

[00]

괜찮으시다면 사건번호 쪽지로 보내보세요. 왠만한건 분석해드릴께요. 원글 댓글 보니까 그다지 어려운 사건은 아닌거 같습니다.

[길바닥]

너무도 소중한 정보가 많아 도움 많이 받았고, 댓글 지우지 않고 남겨 둘게요
다른 분들은 저와 같은 상황 닥치지 않길 바라지만 혹시나 그럴 경우 참고하시면 좋겠습니다.

[길바닥]

..님 이번에 낙찰 받으신 분들이 입주 해서 사신다는데 전세를 저도 할 수 없는 일이구요. 집이 계속 전세로 돌린 집이라 하자가 많아요.
저도 더 살고 싶은 마음을 없어 경매에 참가 하지 않았습니다..
00님 당분간 생각을 좀 정리해 보고 쪽지드릴게요. 돈 말씀들 감사합니다.

[길바닥]

위에 오타가..
도움 말씀들 감사합니다.

[. .]

찾아온 사람이 경매진행돼서 낙찰받았다는건가요? 낙찰되었다면 낙찰금액 찾아보시고 증액분 받을 수 있는지 알수 있을거에요. 낙찰을 받았다면 명도때문에 찾아온거 같고 3천만원을 만약 다 못받게되면 순순히 나가겠다는 세입자는 없으니까요. 낙찰자와 일부 이사비등 딜할수도 있겠죠.

[노파심에]

지나가다 댓글 남겨요. 챗지피티 내용은 너무 믿지 마세요. 얼마전에 노동법 찾아볼 때도 법률관련해서 엉터리 정보 내놓아서 큰일 날뻔 했어요.

[모모]

새집주인 절대믿지마세요
저희도 전세살때 경매받은사람이 찾아뫄서
걱정말라고 자기들도 고생해봐서
우리 입장 충분히 이해한다고
그대로 살아도된다고 안심시켰어요
그런데 어느날 아침 벨을눌러 문을열어주니
용역회사 인부들이 경매종이 한장
눈앞에 들이밀면서
다짜고짜 들이닥쳐
무조건 그야말로무조건
짐들을 길바닥에 끌어내놓더군요
이렇다저렇다 말도없이요
갑자기 애들 아침밥상차리다
말그대로 날벼락맞았어요
숟가락하나 남기지앉고
모두다 길바닥에 끌어내놓고
문잠그고 갔어요
그걸로 끝이었어요
절대 문함부러 열지마시고
전화로 문자로 얘기하세요
그리고 직접 믿을만한
구청이나 변호사사무실에
직접 서류들고 뛰어 확인하세요
순위카 앞이면 돈찾을수 있을겁니다
꼭 일 성공 하시길 ᆢ