구두로 전세계약했을 때요...

[실아]

저희 언니가 전세를 살고 있는데,작년 이맘때쯤 집주인 할머니랑 구두로만 계약을 연장했대요.
그런데,지금 살고 있는 아파트가 내후년에 재건축이 되는 아파트라네요.
그래서,집주인 할머니는 집을 팔려고 하는데,마침 누가 집을 사겠다고 했대요.
언니는 집도 너무 낡아 더이상 살고 싶지 않은데,새 집주인이 될 사람이 언니네 전세값까지 물기가
버겁다며,도배랑 장판이랑 다 해 줄테니 자기랑 다시 2년계약을 하자고 한대요.
원 집주인 할머니는 새 집주인과 계약을 하지 않으려면,당장이라도 나가라고 하구요.
그래서 말인데요.
제가 들은 기억으로는 전세건 월세건 계약기간전에 집주인이 나가라고 하면,집주인이 복비랑,이사
비용을 다 부담해야 한다고 그런 것 같거든요.맞나요?
만약,맞다면 구두로만 계약을 했을 때도 그게 적용이 되는지 언니가 알고 싶대요.
저도 워낙 이런 쪽에 문외한이다보니,언니가 물어봐도 속시원한 답변을 줄 수가 없어서 이렇게 도움을
청합니다.
잘 아시는 분들 도와주세요!!

[유로피안]

먼저 계약기간 만료 시 임대인이 "비워달라"는 의사표시를 하지 않았고, 임차인이 "비우겠다"는 의사표시를 하지 않을 시 그 계약은 자동으로 연장 됩니다
별 다른 얘기가 없었다면 같은 가격(임대보증금), 같은 기간, 같은 조건으로 계약 연장 된 것으로 봅니다
이를 어려운 말로 '묵시적 동의'라 하는데, 언니분은 주인과 구두로 말씀까지 나누셨다니...
계약이란 불요식낙성행위로, 특별한 형식이 없고 오직 청약과 승낙만 있으면 됩니다
계약서를 작성하는 것은 증거의 개념으로 만약 하자 발생시 시시비비를 가리기 위해서 입니다

새 주인은 법적으로 '임대인의 지위를 승계' 하므로 당연히 전 주인이 해 놓은 임대차 계약을 대신해서 이행해야 합니다
언니분은 새 주인과 따로 계약서를 쓰지 않아도 전 주인과의 계약한 기간만큼 보장을 받을 수 있습니다
기간이 얼마나 남으셨는지 모르지만, 2년 연장이 부담스러우시면 거절하셔도 됩니다
기간 연장을 거절했다고 해서 임대인이 임차인에게 당장 이사를 요구할 수는 없습니다
만약 임대인과 임차인이 협의 하에, 즉 주인의 편의를 위하여 언니 분이 계약만료이전에 이사를 하게 된다면 통상적으로 이사비용 및 중개 수수료에 대해서는 주인이 부담합니다

[실아]

유로피안님..답글 감사드려요.
오늘 언니때문에 전화통에 불이 났었거든요.
한가지 더 여쭤봐도 될까요? 잘 아시는 것 같아서요.
언니말로는 지금 사는 집에 전세 4,700을 주고 살고 있대요.그런데,지금 시세가 떨어져서
4천만원이라는데,집주인은 부동산에 내 놓을 때 그냥 4,700에 내 놓으라고 한다나봐요.
곧 재건축 들어갈 아파트라 누가 전세를 살겠다고 오지도 않을텐데,시세보다 더 비싸게
내 놓으면,아무도 이사온다고 하지 않을 것 같은데,주인이 막무가내니 언니도 난감해하고
있어요.
이 경우 주인과 구두계약으로 연장이 된 만기기간이 남은 일년뒤에도 전세가 나가지
않으면 어떻게 해야 하나요? 주인은 새로운 세입자가 들어오지 않으면 돈이 없어 전세돈을
빼줄 수 없다고 한다는데,어떻게 해야 하는건지도 가르쳐주시면 감사하겠습니다.
이번에도 많은 도움주시길 바라면서...^^

[유로피안]

만기가 되면 주인은 당연히 세입자의 임대보증금을 돌려줘야 합니다
보통은 들어오고 나가는 것을 세입자들끼리 맞추지만... 법적으로 엄격히 따지면 임대차 기간이 끝나면 세입자는 임대보증금 받아 나갈 수 있습니다 그 집이 세가 아직 안 나갔을지라도요
주인 욕심때문에 집이 안나가는걸 세입자가 피해를 봐서는 안되죠

주인이 보증금 안 빼주실까봐 걱정인거죠?
보증금을 돌려받기 전에 이사해야 할 사정이 있다면 "임차권등기"라는 것을 하면 됩니다
이는 본인의 전세 계약서만 있으면 주인의 동의없이 단독으로 하실 수 있는 것으로 그 비용까지도 법적으로 임대인에게 청구할 수 있어요
계약만기를 증명할 수 있는 계약서를 가지고 법무사 사무실에 가시면 그쪽에서 약간의 비용받고 처리해 줍니다 단, 임차권등기는 꼭 만기가 지나야만이 할 수 있습니다
보통은 일이 거기까지는 안 가는데.... 일정기간이 지나면 집을 경매에 붙여 임대보증금을 구제받을 수 있습니다

주인한테 이런 얘기를 주욱 하십시오
언니분께서는 기간까지는 살겠지만, 그 후에는 즉시 임차권등기를 할 것이며(비용도 임대인 부담임을 강조하세요), 집을 경매에 붙여서라도 임대보증금 회수하겠다고요...
모두 법적으로 가능한 일로, 궁금하신 점이 있으면 "주택임대차보호법"을 찾아보시라고 하세요 시세대로 내놓고, 부족 분에 대해서는 임대인이 보태셔야겠죠?