부동산 개발업자가 쓴 분양원가

[ㅇㅇ]

저는 부동산 개발업을 하고 있습니다
올초부터 참 어렵네요
지금은 지방 인구 20만정도 되는곳에서
아파트 분양 예정입니다

아래 매수 고민글보고 적어봅니다
시기가 시기인만큼 매수시점 잡는게 어려은 시기죠.
제가 진행하는 프로젝트 기준으로 풀어보겠습니다.

아파트를 지으려면 2종일반이상 되어야 합니다.
안되면 지구단위 등을 통해서 만들어야 하구요.
요즘 아파트 지을수있는 2종주거지역은 최소 평당 400이상은 줘야 삽니다.
그렇게 주고산 땅을 허가받으려면 도로도 내거나 넓혀줘야 하고 해서 대략 20%정도 기부채납을 해야 합니다.

그러면 평당 500만원 짜리가 됩니다​.
전용84를 33평형으로 했고 용적 225% 받았습니다.
그럴때 지분이 대략 14.5평정도 됩니다.
그러면 지분값 원가 7000만원이 좀 넘습니다.

이제 건축비를 알아보죠.
요즘 공사비가 엄청 올랐습니다.
여러가지 요인이 있지만 러시아 전쟁 코로나로
인력수급 문제 삼성 반도체공장에서 인력을 블랙홀처럼
빨아들이고 돈도 많이 줍니다. 하루 많게는 6만명가량 출력합니다
철근값 엄청 올랐다가 조금 내려오긴했지만 거이 배이상 올랐고 래미콘도 마찬가지 입니다.
그리고 석유화학제품 샤시라든지 바닥제 욕실 주방문짝 등등 대부분이 석화제품인데 아직도 오르고 있습니다.
그래서 작년대비 약 30~40% 정도 공사비가 올라서 요즘 어느 시공사도 평당 500만원 아래로 견적 안나옵니다.
그런데 일반인들은 33평×500 만 이렇게 계산하겠지만
33평에는 쉽게 지상부분만 들어가 있습니다.
지하주차장 주차자리 1대 만들때 보통 12평정도 계산합니다 그런데 최소 세대당 1.3대이상 되는데
그런걸 평형으로 환산하면 평당 원가 800만정도되고
×33평 하면 건축비만 2억6천이 넘어갑니다​.
땅값 7000만+ 공사비 2억6천하면 3억4천 입니다
여기에는 금융비용이 빠저있죠.
공사기간 요즘 보통 3년이상입니다.
대략 10%잡으면 요즘 금리 무섭게 올라서 10%로
턱도 없지만 3억7천 입니다. 원가 입니다.
자기가 보고있는 집이 입주 5년이낸데
4억선이다 하면 제기준엔 무조건 삽니다.
신축 매매가나 분양가가 4억 초중반이다하면
매수해도 좋다고 봅니다 .

싸이클은 언젠가 돌아옵니다.
그게 빠르냐 늦냐의 문제일뿐
시행업자 입장에서 미분양 난다고해서
별로 겁안먹습니다.
어차피 공사기간안에 팔면되고 그기간안에 싸이클돌아올거거든요.

임프때도 분양했고 리먼사태 금융위기때도 분양 했습니다.
그시기엔 정말 힘들고 어렵죠.
하지만 부동산 어렵고 힘들지만 항상 돌아옵니다
그리고 뭐 몇십년을 내다보고 생각하나요.
지금을 살면서 약간후만 봅시다.
인생 덫없을때도 많고 길수도있지만 짧을수있습니다.
살수있을때 누리고 살면 될듯합니다.
자신의 가치관과 기준에 맞지안는 글이면 그냥 뒤로가시면 되겠습니다 네덜란드 16강 축구보면서 썼는데 예전
베르캄프 오베르마스 생각이나네요.
참고로 최근에 경북영주 군단위에서 분양한 현산
국평이 4억2천인가 했습니다 그런데 한방에 다나갔죠.
지방 소멸된다는데 3년후 입주할걸 왜샀을까요.
목적이있고 필요하면 사는겁니다.
현산얘들 고민 엄청했을텐데 시행기준으로 수익률
7~8%정도밖에 안됐을겁니다 4억2천에 팔아서 3천 남긴다는거죠.
일반인들이 생각하는 만큼 안남습니다

[..]

유사업종에 있는데 이분 글 찐이네요 잘봤습니다

[..]

서울은 30평대 얼마가 적당하다보세요?
다 다르겠지만

[몇년 전]

송파 끝자락 5억에 판 저는 등신이에요 ㅠ
싸이클 오고 결국 또 오르는건 맞지요.
그때까지 버티는게 관건이고
입지 봐야죠 이젠…
생산 인구가 이렇게 줄어드니…

[민쥬37]

ㅇㅇ
ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ

[네네]

원가도 얼마 안남는데 사업은 왜 벌리나요..그놈의 검은돈
은 다 건설회사에서 다 나오드만 ..웃고 갑니다

[...]

인구가 줄수록 서울로 몰립니다. 일자리가 서울밖에 없게 되거든요.

[...]

네네님 원가 얼마안남는다고 거게 접고 장사접고 사업 접나요?

[ㅇㅇ]

좋은 글 감사합니다

[...]

맞는말이지만 저것도 기준이 요즘 건설원가죠.
하락기가 길게오거나 경기침체오면 땅값도 자재비도 다 내려가요.
당분간 신규분양은 이윤이 안나니 스톱되겠죠.
그래서 좀 지나면 나라에서 공공주도 건설경기부양하게될꺼고
다시 민간분양들도 진행되고 역사는 반복됩니다.
당연히 분양가도 지금보다는 내려가겠죠.

[내일]

왜 33평이죠? 실평수 25.7
계산은 엿가락이네요 지맘대로

[네네]

리스크도 큰거 얼마 안남는장사 왜 하세요?? 경기
타는 장사인데 다지어놓고 미분양나면 도산할수도 있는게
이업종 아닌가요?

[찜찜]

펌글을 왜 펌이라고 표시도 안 하고 이렇게 올리세요?
이런 거 비매너죠
이거 뽐뿌 부동산포럼에 올라온 글인데...

[...]

그래서 요즘 분양 받으면 안됩니다.
몇년뒤 땅값 집값 내린후 분양 받으면 분양원가도 내려가요
우리동네 2007년 분양가 6억..미분양 났었고
같은 동네 2013년 자이가 3억대에 분양했어요

[qaz]

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