내집마련을 위한 유용한 팁

[신대현]

⊙각종 규제들로 인해서 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다.

수요자들은 청약 가점제니 전매제한이니 해서 서로 눈치보기 바쁘고 건설업체

에서도 분양가 상한제 적용시점을 전후로 시황변동을 예의주시고 있습니다.

하지만 단 한곳 특별분양과 관련해서는 확실한 수익이 보장되고 세금감면등

여러가지 잇점이 있다는 점이 부각되며 오히려 더욱 경쟁적이 되고 있습니다.



▷ 특별분양이란?

서울특별시 25개 자치구에서 도시계획사 업(도로확장/신설, 공영주차장, 공원사업,

복지시설등)에의해 철거,수용되는 주택의 소유주에게 보상차원으로 SH공사 택지

개발아파트에 우선 입주할 수 있는 권리를 말합니다.



▷ 특별분양 공급형태

철거되는 주택의 면적이 12.1평 이상 => 33 평 입주권 (1억2천~1억5천)

철거되는 주택의 면적이 12.1평 미만 => 25평 입주권 (8천~9천)



▷ 특별분양 자격조건

도시계획에 의해 철거되는 가옥을 소유하고 서울시 주민등록이 되어있는 만20세 이상의 무주택 세대주




▷ 특별분양의 장점


1. 일반분양에 대비하여 분양가가 40%이 상 저렴.
상암4단지(2006년4월) 특별분양가 평당 700~800만원, 일반분양가 평당 1300만원

2. 선시공 후분양이라 초기 투자금 이외에는 입주시까지 전혀 금융부담이 없다.

3. 대단지(2000~5000세대)로 형성되고, 인프라가(교통/교육시설등) 우수하기 때문에 최고의 시세 형성

4. 민영아파트 대비 2~3배 넓은 녹지율

5. 세금(등록세, 취득세) 감면(50%) 혜택

6. 서울시에서 주관하기 때문에 부실공사, 사업의 부도등의 우려가 없다.



▷ 특별분양 세부 일정

1. 특별분양 대상가옥 매입

2. 특별분양 대상확정 - 입주권 발생

3. 해당지구 접수 (입주권 발생 후 지구접수가 시작된 날로부터 6개월 이내 접수)

4. 동.호수 추첨 (입주 6개월 전후 동.호수 추첨)

5. 분양계약 (동.호수 추첨후 분양일정에 따라 분양 계약)

6. 잔금 및 입주 (잔금 납입 후 바로 입주)



▷ 진행절차

SH공사 아파트 입주권(특별분양권)은 전매,명의변경등이 안되기 때문에 입주권이

발생되기 이전(사업시행인가일 이전)에 도시계획상 철거가옥의 명의를 이전 받아야 하며

이 후 입주권이 발생되면(입주권발생후 6개월이내) 접수중인 택지개발지구

(상암2,마천,세곡,우면 등)에 접수하여 아파트 건립이 완료되면 입주한다.



▷ 도시계획사업 과정

도시계획입안 -> 도시계획결정 -> 사업인가공람 -> 사업시행인가고시-> 보상공고 -> 보상및 입주권발생

사업시행인가고시를 기준으로 그이전의 매매는 정상적이며 그 이후의 매매는 불가(명의변경불가)하며 불법입니다



▷ 일반분양과 특별분양의 차이

일반분양: 청약통장 가입 -> 순위 배정 -> 해당분양 접수 (경쟁에 의한 청약당첨자 분양)

특별분양: 서울시 도시재정비 사업에 따른 철거주민 이주대책 (지구별 100% 입주)



▷ 재개발,재건축,특별분양 비교

재 개 발 : 투자기간 5년 이상, 수익성 양호, 안전성 양호
재 건 축 : 투자기간 5년 이상, 수익성 낮음, 안전성 낮음
특별분양 : 투자기간 3년 내외, 수익성 높음, 안전성 높음