상생임대인 제도 잘 아시는 분...

[......]

안녕하세요 상생임대인 이럴 경우 어떻게 되는지

(세입자가 갱신으로 살고 있는데, 갱신채우면 요건충족은 확실해요.

근데 저같은 경우 이미 충족이 된건지 아니면, 세입자가 더 살아야지 충족되는지를 모르겠어요)

 

1. 21년 7월 매도자 실거주 집을 매수함. 매수와 동시에 세입자를 구해서 세입자의 전세금을 합하여 잔금을 치룸(이른바 갭투자...)
- 매매계약과 전세계약 날짜는 비슷했던? 기억..

2. 23년 7월에 기존 전세입자 이사나가고 새로운 세입자 들어옴(하락기라서 전세시세 1억정도 하락하여 하락한 시세대로 세입자 구함)

3. 25년 7월에 세입자 이사안가고 갱신청구권 사용하여 5%인상으로 갱신계약함.

- 그렇다면 저같은 경우는....
25년 7월이 상생임대요건을 완료했다고 보면 될지..
아니면 25년7월부터 27년7월까지 세입자가 계속 사셔야지 상생임대요건 충족일까요?

*2년 실거주 계획이 없어요 , *물론 12억 이하고 앞으로 2년안에 매도한다고해도 12억 이하에요.

 

++ 생각해보니까 1.번 매수할때 세입자를 먼저 구하고(전세계약서를 먼저쓰고? 그후에 등기를 침? 잘 기억이안나네요, 선등기 후잔금이라고 매도자가 세금문제로 등기를 잔금전에 먼저 등기치고, 대신 잔금에 대한 근저당해달라고 해서 그렇게 했거든요), 전세들어올 세입자분이 제가 아니라 매도자에게 바로 잔금을 쏴줬던거 같은데.. 저는 차액 갭만큼만 매도자에게 입금하고요...

이게 계약서의 날짜 선후관계가바뀌면 상생임대가 2년 늘어냐느냐 마느냐 바뀌는 문제일까요.. 

그런건 전혀 생각도 못하고(상생임대가 21년에는 제도가 없었?던거 같거든요) 매도인이 해달라는 대로 해줬는데..

 

[..]

제가 알기론 갱신청구권쓰고 2년뒤요. 그러니까 2027년 7월이 지나야하는거죠.

[...]

그럼 처음 2년은 기간 합산에 못들어가는건가요...? 그 이후 지금 세입자가 1억 낮춰서 들어온건데도요.. 헷갈리네요

[..]

상생임대는 갱신권써야해요. 첫세입자는 갱신권 안썼잖아요. 두번째 세입자 처음 2년은 아무것도 아니고 갱신권 쓴 2년뒤가 충족되는거죠.

[.....]

왜 물어보냐면 보유가 너무 길어서.. 곧 팔까 생각중(물론 세껴서 팔아야되니까)이거든요
규제지역 곧 해제?될수도 있다는 소식도 있고..
상생임대가 더 기다려야되는거면 1년 반을 더 기다려야되서...
법무사나 세무사에게 물어봐야할까요..

[..]

chatgpt에 그대로 넣어서 물어봤어요.대답이

???? 질문의 핵심 정리

2025년 7월에 상생임대요건을 이미 충족한 것으로 볼 수 있는지

아니면 2025년 7월부터 2027년 7월까지 세입자가 계속 거주해야 요건을 충족하는지

???? 상생임대주택 요건 핵심(중요)

상생임대주택으로 인정되기 위해서는 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

기존 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 함

갱신계약일에 임대료 인상률이 5% 이내일 것

갱신된 임대차계약이 2년 이상 유지되어야 함
→ 이 2년을 채워야 비로소 “요건 충족 완료”로 봄

???? 질문자님의 상황에 대입해 보면
① 2023.7 ~ 2025.7 (기존 세입자)

계약기간 2년 → ✅ 1년 6개월 요건 충족

② 2025.7 갱신계약

세입자가 계약갱신청구권 사용

임대료 5% 인상
→ ✅ 상생임대 “갱신 요건” 자체는 충족

❗ 가장 중요한 결론

???? 2025년 7월 시점에는 ‘상생임대요건을 시작한 것’일 뿐,
아직 ‘완료’한 것은 아닙니다.

✔ 2025년 7월 ~ 2027년 7월까지
갱신된 임대차계약이 2년간 유지되어야

➡️ **2027년 7월에 상생임대요건 ‘충족 완료’**로 인정됩니다.

???? 한 줄 요약

❌ 2025년 7월 = 요건 완료 아님

✅ 2027년 7월까지 세입자 계속 거주 → 요건 충족

[.....]

제가 카페를 찾고 찾고 뒤져서 알아보니, 상생임대 현재시점 가능한것 같아요.
상생임대 제도 처음 생겼을때는 잔금과 동시에 체결한 전세계약(세입자 돈으로 잔금친거)은 상생임대로 안쳐준다고 하다가
요즘은 국세청에서 전세계약과 동시에 등기쳤어도 인정 추세로 답변해준다고 하더라구요.

윗님, 챗지피티로 찾아주시기까지 해주셔서 감사하긴 한데.. 그럼 지피티가 틀린? 대답을 해준건가 싶어요

[....]

근데 어차피 세입자가 갱신청구권 써서 시세와 전세가가 너무 벌어져서
이 갭으로는 집을 내놔도(10.15. 규제도 풀려야겠지만 풀린다고 해도) 안팔릴것 같아요.
어차피 못팔것 같아요.

[토토]

계약갱신권은 기존세입자가 갱신권을써서 연장하는거예요.
2년살고나간 첫세입자는 해당없어요.
두번째 세입자가 계약갱신을 한거라서 2027년 7월이 맞아요