가끔 부동산 예측글 쓰는 사람인데 중요한거 알려드리고 싶어서

[예언]

더 이상 안 쓰려고 했는데 알려드리고 싶은게 두어가지 있어요.

1.일단 집을 사야 하는 시기

(서울기준입니다만 시간차를 두고 수도권에도 영향을 줄거에요)

내년후반부터 알아보세요. 내년후반에 사란 뜻이 아니고요.

내년후반부터 강남쪽이 본격 하락할걸로 보여요.

근거는 개포 4단지가 내년 봄부터 시작해서 겨울에 개포1단지 6천 입주해요.

총 1만쯤 될거에요.

이제까지 입주때는 전세가는 하락해도 매매에는 영향을 안 줬는데

이번에는 달라보여요. 전세매매 갭이 너무 큰데 전세대출을 안 받으려는 분위기로 전세 많이 하락. 그로 인해 전세금 받아 잔금 치르려는 집주인들 계획에 차질이 많아 보여요. 인근 강남 송파 서초에까지 영향을 줄거에요.

그런데 입주물량이 이게 다가 아니고 향후 몇년간 강남권포함 꾸준히 있어요.

이것때문에 반등도 쉬어 보이지 않아요.

따라서 강남권 매매 또는 전월세 살아보고 싶은 분은 내년 후반부부터 알아보기 시작하세요.

참고로 올해 서울 입주물량 최저여서 전세대란 예측하는 분들 많았으나 전세를 버리고 월세를 택하는 세입자들때문에 예상과 정반대로 역전세 일어났네요.



2. 규제풀면 집값상승?

전 조심스레 하락에 한표입니다. 더 자세히 예측하자면 초반 반짝 상승하다가

하락코스로 갈듯 해요.

지난 5년간 집값상승의 원인은

처음에는 수요공급의 원칙에 오르고

중반부는 투기심리

마지막은 저금리의 결과와 벼락거지를 두려워한 영끌에 의한걸로

보는데요.

지금의 상황은 맨마지막의 저금리 종료와 영끌수요층의 거부 분위기이기때문에 빠진다고 봅니다.

따라서 이 상황은 규제를 풀고 말고와는 무관하게 이미 영끌의 과도한 대출을못한다는 분위기가 역전되지 않는이상 상승전환은 어렵다고 봅니다.

지금 급하게 하락하는 지역들도 대출규제 안 받는 지역입니다.



3. 어제 원장관 인터뷰를 봤는데

지금 집값은 너무 높다고 단언을 하던군요(오세훈 시장도 같은 의견)

공급은 시장에 강한 하락을 유도치 않으면서(동시에 재건축으로 인한 반등 역시 원치 않고 있고) 꾸준히 명품 도심 재건축을 계획하고 있다고 합니다.

다른거 다 떠나서

무엇보다도 집주인들의 심리를 너무 잘 알고 있었어요. 본인이 목동집을 사고 고민하고 팔고 판후 폭등하고 ... 그 과정을 온 몸으로 겪은게 느껴졌습니다.

[링크]

https://www.82cook.com/entiz/read.php?bn=15&num=3485874

[세계적인]

대세가 하락이라....

[ᆢ]

님 똑똑!!

[윗님]

하락기가 계속된다면 지금 파셔야죠.전세 들어있으면 팔고싶을때 팔기도 힘들고
현금 가지고있다가 사고싶은거 사려면 지금 부지런히 파시는게 나은거아닌가요
그리고 이거다싶은거있으면 비행기값 아끼지말고 바로나오세요.주재원갔다가 결정 미적거리다 망한 경험 있네요

[서초구에]

앞으로 공급 물량 엄청납니다. 방배동 중심으로 재건축, 재개발로 2만 가구 공급됩니다.

[서초집값]

어찌 될까요?
내후년?까지 거의 만오천세대 공급이네요.
대체 이쪽만 왜그리 재건축을 술술 다 허가해준건지
공급이 이 정도면 희소성에 의한 상승은 당분간 기대 못하겠죠?
이번 하락기가 갈아탈 시기일까요?

[네네네네]

이렇게 대세하락기니 어쩌니 하면요 문제는....급매로 내놓아도 안팔린다는거에요
입장바꿔생각해보세요 급매보다 더 싸게 살수있는 기회가 올거같은데 뭐하러 급매를 사겠어요
급매라고 해봤자 엄청 싼것도 아니고 고작해봐야 실거래가에서 약간 싸게 팔거아니에요??

[서초]

강남만 쭉 있는게 아니고
송파 강동쪽 범강남권도 꾸준히 입주해요.
잠실 진미크
지금 중단되었지만 둔주(진짜 공룡단지) 언젠가는 하게 될거고
그외 비강남권도 꾸준히 있어요.
올해 서울입주량이 역대급으로 적은 해었어요.

[동의]

원글님도 지난 5~6년간 재미 좀 보셨죠?
집값폭락글에 항상 피식하던 저도 이제 대세 하락시작임이 분명히 인지되네요. 앞으로 몇년간 고점 평균에서 -35%까지 생각하고 있어요. 다른데는 모르겠고 강남권만요. 똘똘한 한채로 정리한 지금은 이 하락기가 마음에 들어요. 규제가 풀어지고, 급지간 갭이 줄고, 전세가가 다시 오를 시점에 다시 다주택을 꿈꿉니다.

[...]

전 원글님 믿어요. 저번부터 글 꾸준히 읽었는데 원글님이 말하신대로 흐름이 바뀌길래 가족들한테도 읽어보라고 보내줬거든요.
다들 원글님 글 잘 쓴다고 했어요
글 자주 남겨주세요

[네네네네]

네 글 자주 남겨주세요

[000]

6년 전에 광역시 집 팔고 더 지방으로 오는 바람에 벼락거지되어 판 값에 10억를 더 보태도 사지못하는 예전집 앞을 지날 때면 우울감이 몰려들어 힘들었어요. 얼마나 떨어질까요. 제가 보고 있는 집은 수성구랑 서울 행당동 주상복합인데 둘 다 거래가 안되어그런지는 몰라도 호가가 안떨어지고 버티네요..

[6개월 후에]

보자던 원글님 예상이 맞았네요
인구 감소에 집값이 오르는게 정상이 아니였죠

[기다리자]

원글님의 분석에 고개가 절로 끄덕여집니다.
논리가 짱입니다.

[너무 비싸다며]

10년 넘게 전세만 살거나
돈 있는데도 성년 자식들 재산 안나누던 사람들까지 20년 21년에 집 사는거 보고 끝물이구나 싶더라고요.
옛날부터 객장에 장바구니든 아줌마들 오면 상투라고 한것처럼
올만한 사람은 코뭍은 돈까지 다 모아서 특정 시장에 몰리면 거기가 끝인것 같아요. 다음에 물건 받아줄 집단이 없을때까지 폭탄 돌리고 그들이 마지막 희생자가 되는거죠.

[...]

예~.글 감사해요.

[..]

원글님 의견에 동의합니다.
글 잘 읽고 참고하겠습미다.
감사합니다.

[…]

완전 동의해요.
님 논리가 상승한다고 말하는 사람들 논리보다 훨씬 설득력 있어요.
이전에 쓰신 글들도 완전 동의요.

예전엔 금리가 집값에 영향을 거의 못 줬었어요.
금리 아무리 올라서 이자 커져도 집값 상승에 비하면 미미했으니 오른다고 생각하면 금리 높아도 질러요.
그런데 이번엔 저금리의 역습으로 거의 제로금리에 5억 이상씩 대출을 받아 놓으니 금리가 높아지면서 그 충격이 예전 같지 않은거지요.
영끌들 매수한 약한 곳부터 무너지고 그게 도미노처럼 강남 중심부까지 영향을 줄거에요. 시간차가 생기는거고요.

임대차 삼법으로 미친듯 올랐던, 또한 저금리에 이자만 내면 가능했던 전세대출로 상승한 전세금도 결국 집값 하락을 가속화 할거 같아요 전세가가 떨어지고 그 영향을 받은 갭투자들 물건이 문제가 될거니까요.

부동산 상승기엔 돈 많은 사람들 얼마나 많은데, 시중에 돈이 얼마나 많이 풀렸는데 하면서 절대 안 떨어질 것처럼 말하지만 유동성이란 것도 상승 분위기 타야 움직이는거지 하락할 때는 돈이 움직이질 않아요.
모든 사람들이 어려워져서 집을 급매로 팔아서 집값이 떨어지는 것도 아니고요. 그냥 아주 어려워진 몇몇만 급매로 내놓기 시작해도 다 같이 떨어지는겁니다. 상승 때 거래량도 없는데 하나 거래 성사될 때마다 몇억씩 올랐듯이요.

이제 떨어지기 시작하면 별 소리 다 나올거에요. 상승 때 공급부족이니 신축 부족이니 별 소리 다 나와서 영끌 패닉바잉 이끌어냈듯이
인구감소니 결국 일본의 전철을 밟는다느니 패닉셀 나올거에요. 그럴 때 무주택자인 분들은 하나 사세요. 저도 일본 같이는 안 가겠지만 인구감소가 심각하다는 것을 주시하고 있어서 지방은 회복이 절대 안될거 같긴 해요.

[ᆢ]

부동산글 가끔 올려주세요

[죽전실거래가]

4월 82500
7월 65000
9억 가나했더니..떨어지네요

[바로윗님]

상승때 어쩌다 하나 거래될때 몇억씩 올랐다는거 맞습니다.
제가 아는 집도 27억에 거래된후 31억 35억 한 점씩 찍더군요. 몇달 간격으로요
내리는것도 그리 내린다고 봐집니다. 속도만 조금 느릴뿐이지요

[.,.]

네 그럴것같아요
그리고 작년에 부동산 전문가들이 22년 하반기부터 내릴거라고 말하더군요

[음]

좋은 글 감사합니다
더이상 안 쓰려고 하셨다니 안타깝네요
앞으로도 종종 올려 주세요

[좋아요.]

예측글 앞으로도 종종 올려주세요.
전 좀 일찍 2주택 현금화해서 현금 들고 있는데, 최종 강남쪽 소형 한 채 마련하려고요.

[ㄱㄴㄷㅈ]

부동산 예측 좋은 글 감사합니다.

[ㄱㅅ]

부동산 예측 좋은 글 감사합니다22

[00]

부동산 예측 좋은글이네요

[ᆢ]

감사합니다 ^^가끔 좋은 글 기다리겠습니다
저도 내년부터 지켜보고 있겠습니다

[576]

도움받고 갑니다

[스스로]

이분글 너무 정확하게 보고 있으신듯 감동입니다.
집 많으신분들 말고 어렵게 라도 내집 마련하려고 준비하는 사람들을 위해 계속 글 써주세요.
다음글도 기다리겠습니다 (예측으로 검색하겠습니다).

[00]

부동산 성지순례 왔습니다.
지우지말아 주세요