원룸계약 앞두고 질문드려요(근저당, 우선변제 등)

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신축원룸(이달 말 준공승인 예정)을 가계약한 상태고 반전세 3000/40으로 입주할 예정입니다. 아마도 제가 1또는 2순위 정도로 입주할 것 같고 선순위보증금 확인서도 계약서에 첨부요청 했습니다.
“임대인은 등기부등록상 권리관계를 계약체결 익일 (임차인 대항력 발생) 까지 유지한다.
변동사항이 발생하여 임차인의 권리에 손해를 끼치는 경우 본 계약은 자동무효하며 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.” 는 특약을 넣을건데요,
임대인이 제가 대항력을 갖춘 뒤 추가 근저당설정하는 부분은 저의 우선변제권에 피해를 안주는지가 궁금합니다.
전세를 하려다 원룸전세가 불안해서 월세계약을 했는데 부동산 지식이 없으니 걱정이 돼요.
집의 컨디션은 좋은 편입이다.
그 외에도 특약사항이나 주의해야 할 부분 알려주시면 감사하겠습니다.
부탁드려요! (꾸벅)

[ㅇ]

“임대인은 등기부등록상 권리관계를 계약체결 익일 (임차인 대항력 발생) 까지 유지한다."

대항력발생이 계약체결 익일이 아니고
점유(이사) 전입신고 익일입니다.

이사(점유)와 전입신고 다음날 이후 은행 근저당설정하도록
특약에 넣으면 되겠네요

대항력 갖춘 후 근저당 설정해도
님이 선순위라서 크게 걱정안하셔도 될것같구요.

다가구주택은 금액이 커서
은행대출을 선순위로 잡는 경우가 많은데
대출이 매매금액과 현저하게 차이나는
최소한으로 설정되지 않는 집은 피한는 게 좋죠

[지역이]

어디신지요?
만약 서울일 경우 그 정도 금액이면 최우선변제 받으시기때문에 걱정 안하셔도 됩니다. 그 집이 서울이고 이미 근저당이 잡혀 있다 해도 걱정하실 것 없어요. 행여 경매로 넘어간다 해도 님의 보증금은 최우선으로 변제받습니다. 월세집이면 주인들 근저당 잡은 경우 많아요

[아 그런데]

혹시 다가구 주택인가요?

[이]

무조건 보증금 전액 다 최우선 변제 받는 거 아닙니다.
건물가액의 1/2 한도내에서 전체 세입자의 보증금 합계에 따라 달라질수있어요
다가구주택의 경우 더러 보증금전액을 최우선 변제 못받기도합니다

[.....]

계약체결일 바로 전입신고할거라 그렇게 작성하려했어요.
점유 및 전입신고 로 변경해야겠네요.
여긴 부산입니다.
신축이라 이제 막 입주가 시작되는 상황에서 전체보증금 합계산이 안되니 어렵네요

[내맘대로]

걱정이 많이 되는 상황이면
준공나고 등기 난 다음에 계약해야 합니다.
신축 건물에 혹해서 계약하면 위험을 본인이 감수해야하는 겁니다.
임대인을 누구로 할 것인지. 등기명의자가 누가 될지 등등 살펴봐야 합니다.

[.....]

네, 준공승인 되면 계약할거에요.
등기부등본을 봐도 말씀하시는 시세 대비 대출 비율 이런것들에 문외한이라 그래요.
도통 설명을 들어도 잘 모르겠네요.
중개인은 신뢰할 수 없는 존재라 생각하고 있으니 도움 안되구요.