제가 부동산관련 일자무식입니다.
이번에 기회가 있어 강의를 들으러 갔었는데요.
한.. 50프로정도 겨우 이해하고,
나머진 답답해 죽겠어서, 여쭤 봅니다.
82쿡에 해박하신 분들 많으시니, 버스 타고 오면서
가서 글올려 봐야지 .. 했습니다.
궁금한점-
1.대출활용해서 수익을 극대화하고 거치식 운용하라" -
대출을 활용해서 어떻게 수익을 극대화하라는 것이고, 거치식운용이란 어찌해 보라는 것인지 모르겠어요;;
2."대출이자 빠지고, 월세수익 최대로 받으면서 나중에 매도할때 차익 거두면 된다" -
매도시 차익을 거둔다는것은 시세차익을 말씀 하시는 건지..
3."대출을 갚으려 노력하지마라 대출은 갚으면 수익율이 낮아지는것이다"-
대출이자 넘 부담..스러워 중도금 갚은게 차라리 낫지 않나 생각 하고 있는데, 이건 무슨 소리 인가요?
3번
1억2천짜리 1억대출에 2천 내돈으로 산거라면
1억4천에 팔면 수익이 2천이니까 수익률로만 보면 백프로
대출을 반이라도 갚으면 실투자금 7천에
수익이 2천이니까 수익이 30프로대로 확떨어진다는 소리
부동산은 쳐다보지도 마세요.
기획부동산들 거의 모두 철수했어요.
웃기는 게 저네 부모형제들에겐 못사게 하고
친구들과 지인들이 사게 했어요.
동창회에 찬조금 내면서 열심히 활동하며 친구들에게 부동산 사게 하고
작년 말로 사무실 철수하고 지금은 어디에서 사는지도 몰라요.
강남 변두리 오래된 오피스텔과 빌라 구매후 대출 이자만 몇 년째 갚고 있는 지방 사람들 많아요.
지금 팔면 구입가격도 못받아 이러지도 저러지도 못하고 있어요.
이들에게 소개했던 부동산 업자들은 재작년과 작년에 모두 철수했어요.
다른 사람도 아닌 자기 고향 사람들에게 소개했으니까 죽을 때까지 고향에도 못내려가겠죠.
1번
대출을 받을때 3년거치 10년상환이라든지
15년 원리금 균등상환이라든지 여러형태가있는데
거치를 길게할수록 원금은 안갚고 이자만 갚으니 돈을 당장
싸게 이용할수있자나요
운좋게 거치기간에 수익을 붙여 팔게되면 그깟 대출상환수수료 몇푼은 문제될게없죠
단 시세차익이 비용을 다제하고도 계산상 남을경우
부동산은 하나라도 사고팔아봐야 이해가 잘돼요
어릴수록 겁없고 돈이없을수록 그깟억억해대며 할수록 많아져요
대출을 활용하면 아무래도 실투자금이 낮아지니까요
거치식은 원금은 안 갚고 이자만 내는 거니까 월 상환금도 훨씬 작을 거고요
대출이자 내도 월세는 보증금이 낮으니 월세를 최대한 높여 받고 수익을 높이라는 거네요
대출이자 100이라치면 월세 1억에 200받지 말고 월세 5천에 250 받아서 더 많이 남김.
나중에 매도할 때는 가격이 올라갔다는 가정하에 더 비싸게 팔아서 남김.
저 얘긴 다
내가샀을때보다 이자까지.다 낸거까지 합해도
집값이 더 많이 올랐을때만
가능한얘기예요
지금은 아닙니다.
지금은 내릴일만.남았어요.
이미 지방에선 집값은 살때보다 더 떨어져서
울며 대출이자 내는 사람들 천지예요.
그리고 위 얘기 이해안가시면
부동산은 쳐다보지도마세요.
님같은분도 부동산강의를 들으러 다닌다는거자체가
이제 부동산은 정말 끝났다는 이야기.
ㅜㅜ
감사드려요
아파트인지 상가인지 수익형 부동산 관련 강의인것 같은데
저 정도 이해를 못하시고 답답하다 하시고
대출은 돈 생기는 족족 갚아야하고 무조건 없애는 게 정답이다 싶으시면
그냥 부동산은 하지 않는게 나아요.
내가 살기 좋은 곳에 괜찮은 실거주 집 한채만 있음 되요.
이정도 이해안가시는거면 아직 부동산 구입안해보신분 같은데 이런 내용은 투자용 강의구요.
투자보다 내집마련목적으로 먼저 공부하시는게 맞아보여요.
내집장만하시다보면 다 알게 되는 내용들이에요.
강의가 많이 있어요
https://www.youtube.com/watch?v=CRR02UZdwAA
말씀하신 내용들은 모두 부동산은 저평가 되어있고, 금리는 최저를 찍고 있을 때
해당되는 이야기들입니다.
약 3년 전 부동산강의를 듣고 실천하셨다면 타이밍상으로 어떤 부동산을 사셨던 성공하셨을 거예요.
그런데 그 사이 부동산가격은 가파르게 거의 최고가를 찍었고, 금리는 올라가는 분위기죠.
이럴 때 부동산강의 내용대로 하면 금리에 치이고, 구입한 부동산가격은 하락하고 진퇴양난이죠.
물론 느낌으론 부동산이 급락하거나 금리가 마구 치솟을 가능성은 없어보이지만요.
그래도 공격적인(결국 대출을 최대한 끌어와 부동산에 투자하라는)투자를 할 시점은 확실히 아니라고 생각합니다.
그건 그렇고 그렇다는(금리 낮고, 부동산은 저평가) 전제하에 질문에 답변 드리면
1.대출로 수익을 극대화.
1억으로 부동산을 사서 20프로 오르면 이천만원 버는 것인데(단순계산)
1억 대출 받아 2억짜리를 사서 20프로 오르면 사천만원을 버는 거죠.
1억에 대한 이자는 수익보다 낮고요.
그러니 받을 수 있는 대출을 최대한 당겨서 많이 살수록 이익은 커지겠죠.
거치신운용?이라는 말은 .. 아마 최대한 원금과 대출금을 갚지말고 계속 투자에 사용하라는 의미로
쓴 것 같습니다.
2.네.물론 매도차익을 말하는 겁니다.
역시 기본적으로 부동산이 오른다는 것을 전제할 때 얘기지요.
월세를 받으면 대출도 더 많이 받을 수 있고, 은행이자보다 더 높은 이율로 치니까 여러모로 월세를 놓을 수
있다면 수익창출에도 유리하죠.
3.1.2번을 종합하면 당연한 결과지요.
오를 부동산에 대출을 많이 받아 투자할 수록 더 많은 돈을 버는데 대출금을 갚아버리면 투자할 돈이 없으니
벌 돈도 없겠죠.
결국, 그 강사가 말하고자 하는것은 돈없다고 부동산 투자 못하는것 아니다.
그러니 대출을 최대한 많이 받아서 투자해라~
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1.대출활용해서 수익을 극대화하고 거치식 운용하라" -
=> 돈이 없으니
원금분할상환이나, 원리금분할상환 못할테니
거치식 대출받아서 3년이든, 5년이든 이자만 내는 방식으로 투자해라.
물론 3년,5년 이후에는 원금분할상환 또는 원리금분할상환해야겠죠?
2."대출이자 빠지고, 월세수익 최대로 받으면서 나중에 매도할때 차익 거두면 된다" -
매도시 차익을 거둔다는것은 시세차익을 말씀 하시는 건지..
=> 네 맞습니다.
근데 여기서 중요한것은 대출이자를 감당할수있도록 월세소득이 보장돼야 하겠죠.
(공실이 없어야 하고, 수익률이 그대로 나오려면 당초 계획한 조건으로 월세임대차계약이 이루어져야겠죠?)
그리고 마지막으로,
시세차익을 얻으려면 내가 파는 시점에 가격이 올라있어야겠죠?
3."대출을 갚으려 노력하지마라 대출은 갚으면 수익율이 낮아지는것이다"-
대출이자 넘 부담..스러워 중도금 갚은게 차라리 낫지 않나 생각 하고 있는데, 이건 무슨 소리 인가요?
=> 위 2번의 연장이에요.
수익률 계산하는 방법이,
수익률 = 총수입/총지출
(1년 임대소득 - 1년 대출이자) / (부동산매매대금-담보대출금- 임대차보증금)
대충이렇거든요.
당연히, 수익률만 놓고 보자면~
대출금리가 낮고, 거치식(원금을 동시에 상환하지 않으면) 이면
수익률은 올라겠죠.
근데 문제는
위에서도 언급했듯이
그건 계획한대로 진행이 될때 이야기죠.
임차인이 월세를 잘 내고, 심지어는 공실이 오랜기간 유지되는 와중에......
거기다 이자까지 올라가고, 은행에서는 부동산가치가 떨어졌으니
LTV 비율에 맞게 원금 일부를 상환해라~
이렇게 요구하면 어떻게 될까요?
공식대로 계산해보세요.
저강사는 대출금리가 낮고, 거치식 대출을 한다는 전제하에,
그리고 내가 부동산을 팔때까지 시세가 올랐다는것을 전제로 말하고 있는겁니다.
===> 결론은
저 부동산 강사는,
돈없는 사람들도 부동산투자해서 성공할수 있다.
단,
- 대출금리가 더 이상 올라가지 않아서 이자부담이 없어야 한다.
- 부동산가치가 하락해도 은행이 원금일부상환을 요구하지 않고, 계약대로 거치식으로 이자를 납부할수 있어야 한다.
- 매도할때, 마침 부동산 가격이 올라가서 시세차익을 얻을수 있어야 한다.
위 조건들을 충족해야 성공할수 있습니다~
이렇게 말하고 있는겁니다.
결국, 그 강사가 말하고자 하는것은 돈없다고 부동산 투자 못하는것 아니다.
그러니 대출을 최대한 많이 받아서 투자해라~
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1.대출활용해서 수익을 극대화하고 거치식 운용하라" -
=> 돈이 없으니
원금분할상환이나, 원리금분할상환 못할테니
거치식 대출받아서 3년이든, 5년이든 이자만 내는 방식으로 투자해라.
물론 3년,5년 이후에는 원금분할상환 또는 원리금분할상환해야겠죠?
2."대출이자 빠지고, 월세수익 최대로 받으면서 나중에 매도할때 차익 거두면 된다" -
매도시 차익을 거둔다는것은 시세차익을 말씀 하시는 건지..
=> 네 맞습니다.
근데 여기서 중요한것은 대출이자를 감당할수있도록 월세소득이 보장돼야 하겠죠.
(공실이 없어야 하고, 수익률이 그대로 나오려면 당초 계획한 조건으로 월세임대차계약이 이루어져야겠죠?)
그리고 마지막으로,
시세차익을 얻으려면 내가 파는 시점에 가격이 올라있어야겠죠?
3."대출을 갚으려 노력하지마라 대출은 갚으면 수익율이 낮아지는것이다"-
대출이자 넘 부담..스러워 중도금 갚은게 차라리 낫지 않나 생각 하고 있는데, 이건 무슨 소리 인가요?
=> 위 2번의 연장이에요.
수익률 계산하는 방법이,
수익률 = 총수입/총지출
(1년 임대소득 - 1년 대출이자) / (부동산매매대금-담보대출금- 임대차보증금)
대충이렇거든요.
당연히, 수익률만 놓고 보자면~
대출금리가 낮고, 거치식(원금을 동시에 상환하지 않으면) 이면
수익률은 올라겠죠.
근데 문제는
위에서도 언급했듯이
그건 계획한대로 진행이 될때 이야기죠.
임차인이 월세를 못 내고, 심지어는 공실이 오랜기간 유지되는 와중에......
거기다 이자까지 올라가고, 은행에서는 부동산가치가 떨어졌으니
LTV 비율에 맞게 원금 일부를 상환해라~
이렇게 요구하면 어떻게 될까요?
공식대로 계산해보세요.
저강사는 대출금리가 낮고, 거치식 대출을 한다는 전제하에,
그리고 내가 부동산을 팔때까지 시세가 올랐다는것을 전제로 말하고 있는겁니다.
===> 결론은
저 부동산 강사는,
돈없는 사람들도 부동산투자해서 성공할수 있다.
단,
- 대출금리가 더 이상 올라가지 않아서 이자부담이 없어야 한다.
- 부동산가치가 하락해도 은행이 원금일부상환을 요구하지 않고, 계약대로 거치식으로 이자를 납부할수 있어야 한다.
- 매도할때, 마침 부동산 가격이 올라가서 시세차익을 얻을수 있어야 한다.
위 조건들을 충족해야 성공할수 있습니다~
이렇게 말하고 있는겁니다.
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빚도 자산이다?
ㅎㅎ
기업하고 개인(자영업자 포함)은 구분을 해야죠.
기업은 빚을 감당하지 못하면 회사만 망하면 그만이지만,
개인은 빚을 감당하지 못하면 전재산을 날리는겁니다.