매우매우매우매우매우매우 불합리하고 부동산시장의 혼란과 전세가 폭등
임대인과 임차인간의 갈등을 부채질하는 악법인 임대3법 이지만
법은 법입니다.
위헌 판결이 나든, 추후 법이 개정이 되든,
변화가 오기 전까진 이 법이 유효 하므로, 세입자 분들께 도움이 될만한 사항을 알려드리겠습니다.
반면에 집주인 분들은 피눈물이 나겠지만... 어제, 국토부에서 정식으로 발표한 정책해설집에 나온 내용입니다.
아주 쉽게 말씀드리면
전세, 월세 계약 만료가 1개월 이상 남아있다면 (단 2020.12월 이후로는 2개월이전에 계약갱신을 청구해야함)
이전에 집주인에게 집을 비우겠다고 문자를 했든, 전화를 했든, 문서 작성을 했든, 합의를 서로 했든. 법 시행전에 집주인이 계약 갱신하지 않겠다고 거절을 했든지
세입자분이 마음이 바뀌어서 계약갱신청구권을 써서 5%만 인상하고 살겠소 라고 통보하면
집주인은 아니 이삭간다고 해서 다른 세입자를 구하고 있는데, 이제와서 어떻하라는거냐
혹은 다른사람과 이미 매도 계약서를 썼다. 지금와서 딴소리하면 어쩌라는거냐
이런소리해도, 난모르겠고, 법대로 합니다. 계약갱신사용!! 하면 됩니다.
집주인이 다른 매수인과 법적 싸움을 하든 말든 그건 세입자 알바 아닙니다... 라는게 임대3법입니다..
집을 나간다고 해서 2020.7.31일 이전에 다른 세입자와 계약을 한경우
>> 이경우는 계약갱신권 사용 불가입니다.
집을 나간다고 해서 2020.7.31일 이후에 다른 세입자와 계약을 한경우
>> 이경우는 계약갱신권 사용 가능입니다.
다른 세입자는 이사올수 없고, 집주인과 계약되서 들어오려던 세입자와의 법적 분쟁은 알아서 하라는게 임대3법입니다.
이미 임대료를 5% 초과해서 연장하기로 합의한 경우입니다.
계약기간이 1개월 이상 남았는데, 갱신요구권으로 5%이내로 연장할수있나요?
>> 물론입니다. 기존 약속은 중요하지 않습니다. 오직 법대로 하는겁니다. 집주인이 올려받는 전세금으로
뭘하기로 계약했든 말든 그거야 내알바 아니라는게 임대 3법입니다.
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집주인이 집을 매도한다고 하고, 새로 집을 사는 사람이 실거주 할거라고 나가라고 합니다 ㅠㅠ
>> 계약만료가 1개월이상 남아있으면 현재 집주인에게 계약갱신권 사용을 통보하면
전세 계약이 2년 연장된것으로 법적으로 확정되며
집을 사는 다음 집주인은 집에 들어와서 살수 없고, 2년 연장된 전세계약을 준수해줘야 합니다.
새로 집을 산사람이 실거주 할생각으로 샀다가 못들어온다고 하니 모든 계획도 꼬였겠지만
, 그거야 그사람 사정이고 세입자는 2년 더 살수있습니다....
(보충합니다. 이부분은 유일하게 국토부 해설서에서 명시적으로 표현은 안되어 있습니다.)
아주 중요한 부분인데, 일단 간봐보고 반발 심하면 오해다 하려는건지 모르겠지만
법적으로 제3자 매도는 계약갱신 거절 사유가 되지 못하기 때문에
매일경제도 저와 동일하게 해석을 하였습니다.
이부분은 추후 국토부에서 다시한번 해명을 하긴 할겁니다 (난리 날것이기에)
즉 세입자분 입장에선 전세,월세 계약만료 6개월~1개월전 사이에, 현 집주인이 뭐라고 하든
난 전세 연장하겠다고 하면 1회에 한해서 연장해서 살수있습니다.
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단 집주인 집주인 직계존비속 (부모님, 조부, 자식)이 들어와서 산다고 하면 나가야 합니다.
이건 방법이 없습니다. 나가야 합니다.
단, 집 명의가 단독명의일 경우에는
집주인 와이프가 들어와서 산다고 할때는 안나고 계약갱신 할수있습니다.
아니 부부는 일심동체인데, 무슨소리냐 하겠지만, 법에는 와이프는 포함되어 있지않습니다.......
당연히 장인, 장모님 이런 사람도 안됩니다. 와이프도 안되는데 어딜 장인, 장모 따위가.....
집주인이 아내일경우엔 남편이 들어온다고 계약갱신을 거절할수없고
시부모님도 당연히 들어와 살수없습니다. 남편도 안되는데 어딜 시부모님 따위가.....
법인이 집주인 입니다. 직접 거주해서 살겠다고 나가라는데 어떻게 해야하나요?
>> 법인이 집주인이면, 계약갱신 거부 불가능합니다. 직접 들어와 살수있는 대상은 사람이지 법인이 아니기 때문이빈다. 법인이 집주인이란 말은 법적으로 법인의 대표는 집주인이 아닙니다. 법적인 가공인 인간이 집주인이기 떄문에, 아무튼 법인이 집주인이면 직접거주한다고 계약갱신 거절 불가합니다.
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저는 전세 폭등을 부추기고, 집주인과 세입자간의 갈등을 일으키며
다른 전세계약자나 다른 집 매수자의 이사계획을 망치는 악법중의 악법이라 생각하지만
법은 법입니다.
전세가 폭등으로 고생하시는 세입자 분들중에 너무 사정이 궁하셔서
집주인과의 도덕이나 윤리보다는 나의 이익만을 우선으로 해야하는 상황이시라면
기존 약속은 파기하시고 계약갱신청구권을 사용하실수 있습니다.
내가 힘든데 어쩌겠습니까 법으로 보장되었으니 쓸수 밖에요.
집주인 분들은 세입자분들과의 약속 합의는 아무 의미 없습니다.
내가 우리집에 입주할 실거주자에게 집을 팔고싶다면
전세계약 만료 6개월 이전에 소유권 이전까지 완료되어 있어야 합니다.
앞으로 이걸로 소송이 많아질수 있습니다.
뒤집어 쓰지 않으려면 공부 많이 하시고 집을 파셔야 합니다....
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기타 자주 하시는 질문
이미 4년 살았는데, 계약갱신권 못쓰나요?? >> 쓸수있습니다.
묵시적 갱신되었다고, 계약갱시권 못쓴다는데 진짜인가요? >> 쓸수있습니다.
기존 전세금으로 묵시적 갱신한 집주인이 뒤집어 쓰는겁니다.
2년 전세계약 > 묵시적 갱신 > 2년 계약갱신 요구권 사용5%증액
이렇게 묵시적 갱신 되면 세입자 입장에선 땡큐!! 집주인 입장에선 지옥입니다.
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계약갱신요구권을 썼더니 집주인이 전세 > 월세로 바꾸자고 합니다.
>> 법이 우선입니다. 싫다고 하면 됩니다.
>> 전월세 전환률을 따라서 변경하자고 합니다.
>> 싫으면 안해주면 되고, 동의하시면 변경해주실순있습니다.
>> 아무튼 세입자분이 싫으면 안해줘도 됩니다, 월세로 이미 바꾸기로 합의하셨서도 당연히 딴소리해도 됩니다. 그게 임대3법입니다.
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집주인들만 피해를 보는 법이 아닙니다.
계약만료 3개월전 A세입자분이 이사나가겠다고 함 >> 집주인 새로운 B세입자와 계약완료 >> 새로 이사올 B세입자 기존 살던집주인에게 보증금 돌려달라고 하고, 자기 살던집에도 C세입자 계약완료됨 >> 계약만료 1개월전 A세입자분 마음 바꿔서 계약갱신청구권사용 >> 사용가능합니다
>> 아니 그러면 B 세입자는 어쩌라는 겁니까??? 자기 살던집은 C 세입자가 들어오기로 했는데
A 세입자가 안나가고 2년 법적으로 연장해준다고 하면
B세입자는 어쩌라는거임??? 길바닥에 나앉으라는건가????
아니면 집주인과 B세입자 간에 법정 소송하라는건가???
아니면 B세입자와 C 세입자간에 법정 소송하라는건가???
소송 늘려서 불경기 변호사들 돈벌게 해주자는건가???
아니면 계약만료 1개월 이내에만 후다닥 다음 세입자 구하라는건가???
아니 그럼 1개월 이내에 어떻게 다들 이사집 구하고 이사날짜를 맞추지????
제정신인가 도대체!!!!!
아무리봐도 제정신이 아닌 사람들이 법을 만들고 있습니다.
끝마치며...
악법중의 악법이지만, 사정이 너무 어려우신 세입자분들은 법을 잘 숙지하셔서
본인의 이득을 관철하시기 바랍니다.
혼란의 집주인 분들도 힘내시기 바랍니다.