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자유게시판

드러낼 수 없는 고민을 풀어보는 속풀이방

제 목 : 전세 나가기로 약속했어도 번복할수 있습니다.

쩜두개 조회수 : 4,263
작성일 : 2020-08-29 01:15:37
안녕하세요.
매우매우매우매우매우매우 불합리하고 부동산시장의 혼란과 전세가 폭등
임대인과 임차인간의 갈등을 부채질하는 악법인 임대3법 이지만

법은 법입니다.

위헌 판결이 나든, 추후 법이 개정이 되든, 
변화가 오기 전까진 이 법이 유효 하므로, 세입자 분들께 도움이 될만한 사항을 알려드리겠습니다.

반면에 집주인 분들은 피눈물이 나겠지만... 어제, 국토부에서 정식으로 발표한 정책해설집에 나온 내용입니다.

아주 쉽게 말씀드리면
전세, 월세 계약 만료가 1개월 이상 남아있다면 (단 2020.12월 이후로는 2개월이전에 계약갱신을 청구해야함)

이전에 집주인에게 집을 비우겠다고 문자를 했든, 전화를 했든, 문서 작성을 했든, 합의를 서로 했든. 법 시행전에 집주인이 계약 갱신하지 않겠다고 거절을 했든지

세입자분이 마음이 바뀌어서 계약갱신청구권을 써서 5%만 인상하고 살겠소 라고 통보하면

집주인은 아니 이삭간다고 해서 다른 세입자를 구하고 있는데, 이제와서 어떻하라는거냐
혹은 다른사람과 이미 매도 계약서를 썼다. 지금와서 딴소리하면 어쩌라는거냐 

이런소리해도, 난모르겠고, 법대로 합니다. 계약갱신사용!! 하면 됩니다.

집주인이 다른 매수인과 법적 싸움을 하든 말든 그건 세입자 알바 아닙니다... 라는게 임대3법입니다..


집을 나간다고 해서 2020.7.31일 이전에  다른 세입자와 계약을 한경우
>> 이경우는 계약갱신권 사용 불가입니다.

집을 나간다고 해서 2020.7.31일 이후에  다른 세입자와 계약을 한경우
>> 이경우는 계약갱신권 사용 가능입니다.
다른 세입자는 이사올수 없고, 집주인과 계약되서 들어오려던 세입자와의 법적 분쟁은 알아서 하라는게 임대3법입니다.


이미 임대료를 5% 초과해서 연장하기로 합의한 경우입니다.
계약기간이 1개월 이상 남았는데, 갱신요구권으로 5%이내로 연장할수있나요?

>> 물론입니다. 기존 약속은 중요하지 않습니다. 오직 법대로 하는겁니다. 집주인이 올려받는 전세금으로
뭘하기로 계약했든 말든 그거야 내알바 아니라는게 임대 3법입니다.

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집주인이 집을 매도한다고 하고, 새로 집을 사는 사람이 실거주 할거라고 나가라고 합니다 ㅠㅠ
>> 계약만료가 1개월이상 남아있으면 현재 집주인에게 계약갱신권 사용을 통보하면
전세 계약이 2년 연장된것으로 법적으로 확정되며

집을 사는 다음 집주인은 집에 들어와서 살수 없고, 2년 연장된 전세계약을 준수해줘야 합니다.

새로 집을 산사람이 실거주 할생각으로 샀다가 못들어온다고 하니 모든 계획도 꼬였겠지만
, 그거야 그사람 사정이고 세입자는 2년 더 살수있습니다....

(보충합니다. 이부분은 유일하게 국토부 해설서에서 명시적으로 표현은 안되어 있습니다.)
아주 중요한 부분인데, 일단 간봐보고 반발 심하면 오해다 하려는건지 모르겠지만

법적으로 제3자 매도는 계약갱신 거절 사유가 되지 못하기 때문에
매일경제도 저와 동일하게 해석을 하였습니다.
이부분은 추후 국토부에서 다시한번 해명을 하긴 할겁니다 (난리 날것이기에)

즉 세입자분 입장에선 전세,월세 계약만료 6개월~1개월전 사이에, 현 집주인이 뭐라고 하든
난 전세 연장하겠다고 하면 1회에 한해서 연장해서 살수있습니다.

---------------------------------------------------------------------------------------

단 집주인 집주인 직계존비속 (부모님, 조부, 자식)이 들어와서 산다고 하면 나가야 합니다.
이건 방법이 없습니다. 나가야 합니다.

단, 집 명의가 단독명의일 경우에는

집주인 와이프가 들어와서 산다고 할때는 안나고 계약갱신 할수있습니다.
아니 부부는 일심동체인데, 무슨소리냐 하겠지만, 법에는 와이프는 포함되어 있지않습니다.......

당연히 장인, 장모님 이런 사람도 안됩니다. 와이프도 안되는데 어딜 장인, 장모 따위가.....


집주인이 아내일경우엔 남편이 들어온다고 계약갱신을 거절할수없고
시부모님도 당연히 들어와 살수없습니다. 남편도 안되는데 어딜 시부모님 따위가.....


법인이 집주인 입니다. 직접 거주해서 살겠다고 나가라는데 어떻게 해야하나요?
>> 법인이 집주인이면, 계약갱신 거부 불가능합니다. 직접 들어와 살수있는 대상은 사람이지 법인이 아니기 때문이빈다. 법인이 집주인이란 말은 법적으로 법인의 대표는 집주인이 아닙니다. 법적인 가공인 인간이 집주인이기 떄문에, 아무튼 법인이 집주인이면 직접거주한다고 계약갱신 거절 불가합니다.

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저는 전세 폭등을 부추기고, 집주인과 세입자간의 갈등을 일으키며
다른 전세계약자나 다른 집 매수자의 이사계획을 망치는 악법중의 악법이라 생각하지만

법은 법입니다.

전세가 폭등으로 고생하시는 세입자 분들중에 너무 사정이 궁하셔서
집주인과의 도덕이나 윤리보다는 나의 이익만을 우선으로 해야하는 상황이시라면
기존 약속은 파기하시고 계약갱신청구권을 사용하실수 있습니다.

내가 힘든데 어쩌겠습니까 법으로 보장되었으니 쓸수 밖에요.


집주인 분들은 세입자분들과의 약속 합의는 아무 의미 없습니다.
내가 우리집에 입주할 실거주자에게 집을 팔고싶다면

전세계약 만료 6개월 이전에 소유권 이전까지 완료되어 있어야 합니다.

앞으로 이걸로 소송이 많아질수 있습니다.
뒤집어 쓰지 않으려면 공부 많이 하시고 집을 파셔야 합니다....

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기타 자주 하시는 질문
이미 4년 살았는데, 계약갱신권 못쓰나요?? >> 쓸수있습니다.

묵시적 갱신되었다고, 계약갱시권 못쓴다는데 진짜인가요? >> 쓸수있습니다.
기존 전세금으로 묵시적 갱신한 집주인이 뒤집어 쓰는겁니다. 

2년 전세계약 > 묵시적 갱신 > 2년 계약갱신 요구권 사용5%증액

이렇게 묵시적 갱신 되면 세입자 입장에선 땡큐!! 집주인 입장에선 지옥입니다.

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계약갱신요구권을 썼더니 집주인이 전세 > 월세로 바꾸자고 합니다.
>> 법이 우선입니다. 싫다고 하면 됩니다. 
>> 전월세 전환률을 따라서 변경하자고 합니다.
>> 싫으면 안해주면 되고, 동의하시면 변경해주실순있습니다.
>> 아무튼 세입자분이 싫으면 안해줘도 됩니다, 월세로 이미 바꾸기로 합의하셨서도 당연히 딴소리해도 됩니다. 그게 임대3법입니다.

------------------------------------------------------

집주인들만 피해를 보는 법이 아닙니다.

계약만료 3개월전 A세입자분이 이사나가겠다고 함 >> 집주인 새로운 B세입자와 계약완료 >> 새로 이사올 B세입자 기존 살던집주인에게 보증금 돌려달라고 하고, 자기 살던집에도 C세입자 계약완료됨 >> 계약만료 1개월전 A세입자분 마음 바꿔서 계약갱신청구권사용 >> 사용가능합니다 

>> 아니 그러면 B 세입자는 어쩌라는 겁니까??? 자기 살던집은 C 세입자가 들어오기로 했는데
A 세입자가 안나가고 2년 법적으로 연장해준다고 하면

B세입자는 어쩌라는거임??? 길바닥에 나앉으라는건가????
아니면 집주인과 B세입자 간에 법정 소송하라는건가???

아니면 B세입자와 C 세입자간에 법정 소송하라는건가???

소송 늘려서 불경기 변호사들 돈벌게 해주자는건가???

아니면 계약만료 1개월 이내에만 후다닥 다음 세입자 구하라는건가???
아니 그럼 1개월 이내에 어떻게 다들 이사집 구하고 이사날짜를 맞추지????

제정신인가 도대체!!!!!
아무리봐도 제정신이 아닌 사람들이 법을 만들고 있습니다.  



끝마치며...

악법중의 악법이지만, 사정이 너무 어려우신 세입자분들은 법을 잘 숙지하셔서
본인의 이득을 관철하시기 바랍니다.

혼란의 집주인 분들도 힘내시기 바랍니다.






IP : 124.56.xxx.218
33 개의 댓글이 있습니다.
  • 1. 점점
    '20.8.29 1:17 AM (110.70.xxx.71)

    구두계약도 계약

  • 2. ㅇㅇ
    '20.8.29 1:18 AM (211.193.xxx.134)

    링크는?

  • 3. ....
    '20.8.29 1:25 AM (98.31.xxx.183)

    악법은 누가 만들었나요? 민주다주택당
    집값폭등은 누가 만들었나요? 민주다주택당
    민주다주택당은 이에 대해 뭐라고 하나요? 우리는 지금 177석 되었고 지난 3년간은 우리가 한 거 아님. 아몰랑 이건 다 투기꾼들때문.
    투기꾼 정의다 무엇인가요? 일시적 2주택이 아닌 2주택자들
    그런데 왜 여당엔 다주택자들이 많나요? 아몰랑 다 팔거라고!!!!

    원글님은 민주당 지지자신가요?

  • 4. 원래부터
    '20.8.29 1:25 AM (175.223.xxx.208)

    계약만료 1개월전에만 나가겠다고 통보하면 되지요.
    서로 편하자고 최소 2개월전으로 알고 있을 뿐
    법적으론 1개월전 통보입니다. 상가계약도 마찬가지구요.

  • 5. 쩜두개
    '20.8.29 1:26 AM (124.56.xxx.218)

    ㅇㅇ
    링크는? // 국토교통부 홈페이지 원문 있으시니 직접 읽어보시면 도움 되실겁니다

  • 6. ....
    '20.8.29 1:27 AM (98.31.xxx.183)

    앞으로 쓰일 팁을 알려주는 것도 아니고
    나가기로 구두약속을 하놓고도 안나갈 수 있다는 건
    정말 너무 치졸한 짓이에요.
    한 입으로 두말하는 사람들 꼭 다시 당해요. 정부발 부동산 혼란기에 임대인이나 임차인이나 피해자...

  • 7. 쩜두개
    '20.8.29 1:28 AM (124.56.xxx.218)

    악법은 누가 만들었나요? 민주다주택당
    집값폭등은 누가 만들었나요? 민주다주택당
    민주다주택당은 이에 대해 뭐라고 하나요? 우리는 지금 177석 되었고 지난 3년간은 우리가 한 거 아님. 아몰랑 이건 다 투기꾼들때문.
    투기꾼 정의다 무엇인가요? 일시적 2주택이 아닌 2주택자들
    그런데 왜 여당엔 다주택자들이 많나요? 아몰랑 다 팔거라고!!!!

    원글님은 민주당 지지자신가요?

    >> 전 어느당도 지지 하지않고, 어떤 정치인도 지지하지 않습니다.

    지금 양당에는 희망이 없고, 부패와 거짓 위선만이 있을뿐입니다.
    젊고 사회생활을 해봤고 말로 외치는 정의가 아니라 몸으로 실천하는 행동을 하는사람, 과거 낡은 이념에 사로잡히지않은 새로운 정치세대가 등장해야합니다.

  • 8. ....
    '20.8.29 1:30 AM (98.31.xxx.183)

    원글님 의도는 알겠지만
    정말 계약 끝난거 믿고 세입자 들이기로 한 임차인이 피해볼 수 있다는 것도 아셨으면 좋겠어요
    부동산 좀 아시는 거 같으니 아시겠지만
    임차인보다 형편 어려운 임대인도 있을 수 있어요
    약속 해놓고 깰 수 있다니
    정말 기막힌 조언이네요

  • 9. 쩜두개
    '20.8.29 1:33 AM (124.56.xxx.218)

    ....
    앞으로 쓰일 팁을 알려주는 것도 아니고
    나가기로 구두약속을 하놓고도 안나갈 수 있다는 건
    정말 너무 치졸한 짓이에요.
    한 입으로 두말하는 사람들 꼭 다시 당해요. 정부발 부동산 혼란기에 임대인이나 임차인이나 피해자...

    >> 다른사람들에게 피해를 주는일이지만.... 국토부에서 법적으로 보장된다고 말하는 사안이니까요..

    저도 이런글 써드리기 싫지만, 법은 법입니다.
    또 전세가 폭등하는 상황에서 정말 절실하신 세입자분들은 어쩔수없지요....

    모두가 피해자입니다.


    제가 정말로 화가 나는건

    세입자가 이사나가기로 함 > 집주인 실거주 목적의 사람에게 집을 팜 > 새로운 집주인 실거주할 생각이니
    기존집을 팔았음 > 세입자 계약갱신권사용 > 새로운 집주인 졸지에 무주택이고 이사올집 없어짐 > 기존 집주인, 새로운 집주인간 책임 법적 다툼.....

    이게 가능하다는게 국토부의 공식 임대3법에 대한 해설이니 더이상 할말이 없습니다.

    누굴위한 법인가?? 소송 많이 해서 변호사들 돈 벌게 해주려는 법인가??

  • 10. ...
    '20.8.29 1:34 AM (223.62.xxx.101)

    진짜인가요?
    다음 세입자와 계약이 되어 있어도요?

  • 11. 쩜두개
    '20.8.29 1:35 AM (124.56.xxx.218)

    ....

    원글님 의도는 알겠지만
    정말 계약 끝난거 믿고 세입자 들이기로 한 임차인이 피해볼 수 있다는 것도 아셨으면 좋겠어요
    부동산 좀 아시는 거 같으니 아시겠지만
    임차인보다 형편 어려운 임대인도 있을 수 있어요
    약속 해놓고 깰 수 있다니
    정말 기막힌 조언이네요

    >> 말도 안되는 법입니다. 그렇기에 공론화가 되어야 바꿀수있습니다.
    지금처럼 개인이 각개격파 당하면 안바뀝니다.

    사회문제화가 되어야 이런 법이 바뀔수 있습니다.
    저도 이글을 쓰면서도 마음이 편치않습니다.

    양해부탁드립니다.

  • 12. ..
    '20.8.29 1:36 AM (211.222.xxx.230)

    질문 드립니다.
    전세 만기가 10월 말인데
    입주 아파트가 내년 6월이라 연장해야 합니다.
    1년만 연장 가능한가요?

  • 13. 쩜두개
    '20.8.29 1:41 AM (124.56.xxx.218)

    ...
    진짜인가요?
    다음 세입자와 계약이 되어 있어도요?

    >> 2020.7.30일 까지 다음 세입자와 계약을 했다면 >> 계약갱신권 사용불가

    2020.7.31일 이후에 다음 세입자와 계약을 했다면 >> 기존 세입자 계약갱신권 사용가능입니다.

    저도 국토부 해설집 보고 말씀드리는거니, 법적으로 중요한 부분이면 꼭
    월요일에 국토부나 구청에 문의하셔서 정식 확인해보시기 바랍니다.

  • 14. ...
    '20.8.29 1:46 AM (122.38.xxx.110)

    개법이네요.

  • 15. 쩜두개
    '20.8.29 1:59 AM (124.56.xxx.218)

    ..
    질문 드립니다.
    전세 만기가 10월 말인데
    입주 아파트가 내년 6월이라 연장해야 합니다.
    1년만 연장 가능한가요?

    >> 연장 가능합니다. 계약갱신요구권행사시 계약기간은 2년으로 됩니다.
    이경우 세입자는 계약기간 2년을 살아도 되고

    1년만 살고 싶으시면, 이사나가길 원하는 날짜 최소 3개월전에 이사 나가겠다고 집주인에게 통보해야 합니다.

    EX ) 전세만기 2020.10월
    입주아파트 2021.6월

    2020.9월 > 계약갱신청구권 사용 >> 2022.10월까지 살수있음
    2021.3월이전 >> 집주인에게 6월까지 전세금 돌려달라고 통보

    2021.6월까지 집주인은 전세금 돌려줘야할 의무가 있음

    부동산 복비도 집주인이 내야합니다. 세입자가 낼 의무 없음.

    단, 3개월만에 전세금 마련하는것 어렵습니다.
    저도 세입자분이 1달남기고 말바꿔서 전세금 내놓으라고 해서 정말 고생한적이 있습니다.

    저라면 10월에 계약갱신권 사용직후에 미리 말씀드려서
    집주인이 돈을 마련하거나, 다음 세입자를 구할 플랜을 마련해주시는게 좋을것같습니다.
    아니면 최소 이사가길 원하는날 4~5개월 전에는 말해주세요.

    원만히 잘 해결하시고 새로운 내집에 잘 입주하시길 바랍니다. ^^

  • 16. 질문요
    '20.8.29 2:04 AM (221.140.xxx.230)

    집주인이 집을 매도한다고 하고, 새로 집을 사는 사람이 실거주 할거라고 나가라고 합니다 ㅠㅠ
    >> 계약만료가 1개월이상 남아있으면 현재 집주인에게 계약갱신권 사용을 통보하면
    전세 계약이 2년 연장된것으로 법적으로 확정되며

    집을 사는 다음 집주인은 집에 들어와서 살수 없고, 2년 연장된 전세계약을 준수해줘야 합니다.
    ——————————————————
    집주인이 팔려고 내놓은 상태인데요
    새집주인이 실거주 한다고 해도 이미 4년 산 세입자가 갱신청구권 사용 가능하다고요?

    기존 집주인이 매도 철회하고 들어온다고 하면 나가줘야 하고요?
    제가 이해한게 맞나요?

  • 17. 쩜두개
    '20.8.29 2:15 AM (124.56.xxx.218)

    질문요
    집주인이 집을 매도한다고 하고, 새로 집을 사는 사람이 실거주 할거라고 나가라고 합니다 ㅠㅠ
    >> 계약만료가 1개월이상 남아있으면 현재 집주인에게 계약갱신권 사용을 통보하면
    전세 계약이 2년 연장된것으로 법적으로 확정되며

    집을 사는 다음 집주인은 집에 들어와서 살수 없고, 2년 연장된 전세계약을 준수해줘야 합니다.
    ——————————————————
    집주인이 팔려고 내놓은 상태인데요
    새집주인이 실거주 한다고 해도 이미 4년 산 세입자가 갱신청구권 사용 가능하다고요?

    기존 집주인이 매도 철회하고 들어온다고 하면 나가줘야 하고요?
    제가 이해한게 맞나요?

    >> 계약만료가 1개월 이상 남았으면, 지금 집주인에게 계약갱신권을 사용한다고 통보하시면 됩니다.
    >> 이부분은 국토부 해설집에 명확하게 나와있진 않은데, 반대로 집주인이 계약갱신권 거절 사유에 매도가 들어있지 못하므로 맞을겁니다.

    매일경제에서도 가능하다고 기사냈구요.

    작동원리는 >> 새 집주인은 등기완료 전까지 집주인 예정자지 집주인이 아님 >> 따라서 계약기간이 1개월이상 남았을때 현 집주인게 계약갱신통보하면 2년간 전세가 연장된것임 >> 따라서 새 집주인은 2년 연장된 전세를 승계해야할 책임이 있음 >> 집에들어와서 살려고 했던 새 집주인은 난리난거지만 그거야 뭐 알바아니라는게 임대3법입니다 ....


    지금 집주인이 매도 철회하고 들어온다고 하면 나가줘야 합니다.

    -----------------------------------------------------
    법적으로 중요하신 부분이면 국토부나 관할 구청에 월요일에 꼭 직접 문의하시기 바랍니다.

  • 18. ...
    '20.8.29 2:20 AM (39.117.xxx.200)

    저는 반대로 알고 있었는데요.
    새로 바뀐 집주인이 실거주하러 들어올 경우는
    세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 없는 예외사항으로 알고 있어요.
    현 집주인이 매도를 근거로 계약연장을 할 수 없다고 내용증명 보내면
    되는 걸로 알고 있었는데요.

    원글님 말씀하신 게 맞다면
    집주인의 재산권을 너무 과하게 침해하는데요.
    집주인 입장에서는 일단 본인이 실거주하러 들어가거나
    직계존비속 거주를 사유로 세입자 내보낸 후
    매매를 할 수 밖에는 없겠네요

  • 19. 쩜두개
    '20.8.29 2:29 AM (124.56.xxx.218)

    ...
    저는 반대로 알고 있었는데요.
    새로 바뀐 집주인이 실거주하러 들어올 경우는
    세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 없는 예외사항으로 알고 있어요.
    현 집주인이 매도를 근거로 계약연장을 할 수 없다고 내용증명 보내면
    되는 걸로 알고 있었는데요.

    원글님 말씀하신 게 맞다면
    집주인의 재산권을 너무 과하게 침해하는데요.
    집주인 입장에서는 일단 본인이 실거주하러 들어가거나
    직계존비속 거주를 사유로 세입자 내보낸 후
    매매를 할 수 밖에는 없겠네요

    >> 이 중요한 수만건의 소송이 걸릴문제에 대해서
    국토부는 해설집에서 쏙 빼놓았습니다.... 머하는 놈들인지 진짜...

    법에 의하면 매도를 근거로 계약연장을 거절할수있다는 항목은 없습니다.

    그렇기에 매일경제에서도,

    http://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popu...

    이렇게 아마 자체 변호사 유권해석해서 기사를 쓴거겠죠.

    분명한건 매도를 이유로계약갱신을 거절할수있다는 내용은 법에 없습니다.

    이미 집주인이 바뀌었다 (잔금치르고, 등기완료해서) 새 집주인이 바뀌었고 실거주 하겠다고 한경우
    >> 계약갱신 불가

    아직 집주인이 안바뀌었다 (잔금을 치르지 않아서, 등기전이다), 계약만료 1개월 이상남았다
    기존 집주인에게 계약갱신 사용 > 2년 전세 연장 > 새 집주인 기존 전세 승계 > 새 집주인 실거주 불가...

    그렇기에 악법입니다.
    이건 새 집주인이 아닌 새로운 새입자에게도 적용됩니다.

    3개월 남기고 기존 세입자 나가기로 함 >> 집주인 새로운 세입자와 계약완료 > 기존 세입자 1개월 이상 남았을때 마음 바꿔서 계약갱신권 사용 >> 갱신권 사용가능 (이건 해설집에 명시적으로 나와있습니다)

    새로 들어오기로 한 세입자는 기존 살던집을 다른세입자와 계약을 했을텐데 어찌하라는건지???
    길바닥에 나앉으라는건가???

    도저히 이해할수없는 법입니다.

  • 20. 잘될거야
    '20.8.29 2:39 AM (39.118.xxx.146)

    전세 살고 있는 집에 집주인이 바뀌었어요 이번 법 생기기 한참 전 작년에요. 새로 바뀐 주인은 전세계약 2년 끝난 후 실거주하려고 들어온다는데 세입자가 갱신권 요구하는 건 당연 불가인거지요?

  • 21. 쩜두개
    '20.8.29 2:42 AM (124.56.xxx.218)

    잘될거야
    전세 살고 있는 집에 집주인이 바뀌었어요 이번 법 생기기 한참 전 작년에요. 새로 바뀐 주인은 전세계약 2년 끝난 후 실거주하려고 들어온다는데 세입자가 갱신권 요구하는 건 당연 불가인거지요?

    >> 네, 이경우에는 갱신권 사용이 안됩니다. 집주인이 실거주하려고 들어오는경우는 계약만료 후 이사가셔야 합니다.

  • 22. 잘될거야
    '20.8.29 2:47 AM (39.118.xxx.146)

    네 감사합니다~~~

  • 23. 저도문의
    '20.8.29 4:25 AM (58.230.xxx.33)

    이미 집주인이 바뀌었다 (잔금치르고, 등기완료해서) 새 집주인이 바뀌었고 실거주 하겠다고 한경우
    >> 계약갱신 불가

    아직 집주인이 안바뀌었다 (잔금을 치르지 않아서, 등기전이다), 계약만료 1개월 이상남았다
    기존 집주인에게 계약갱신 사용 > 2년 전세 연장 > 새 집주인 기존 전세 승계 > 새 집주인 실거주 불가...
    ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
    내년1월 만기인데
    집주인이 매도하겠다 했어요.
    부동산에 집을 내 놓은 상태인데
    아직 매매는 되지 않았어요.

    그럼 저같은 경우엔 매매가 되더라도
    계약갱신청구를 할 수 있나요?

    매매가 전세만기전(내년1월초)에 된다면
    소유권이전등기를 언제까지 완료하면
    새매수자(임대인)가 실거주한다고 갱신거부를 할 수 있는지 알 수 있을까요?

    미리 감사드립니다.

  • 24. ㅇㅇ
    '20.8.29 4:59 AM (175.195.xxx.84)

    전세나가기로 해놓고 번복해도 괜찮다니~~
    법은 약속인데
    이것도 법이라니 기막힌다~~
    무조건 임차인은 선이고
    임대인은 악이네

  • 25. 질문요~
    '20.8.29 5:38 AM (114.203.xxx.147)

    질문입니다.
    7월 31일 이후의 재계약은 따로 계약갱신권이란 용어를 사용하지않더라도 법의 보호를 받을수 있는지
    아니면 굳이 계약갱신청구권이란 용어를 써서 재계약을 해야하는지요?

    임차인이 재계약하겠습니다 라고 말하는거와
    계약갱신청구권을 사용해서 재계약하겠습니다는
    받아들이는 임대인 입장에서 결이다르지요.

    하지만 혹자는 저 용어를 사용해야한다고 합니다.
    물론 묵시적이 아닌 재계약에서..

  • 26. ..
    '20.8.29 6:38 AM (39.7.xxx.129)

    너무 복잡해서 .. 저는 그냥 4년 계약이라 생각하고 2년 뒤 전세금 변동없이 -갱신요구권 사용명시-하고 무조건 재계약서를 다시 썼고 앞으로도 쓰려구요. (부동산 통해서 대필료 내고ㅡ세입자가 굳이 이럴 필요있냐고) 대화내용도 녹음. 왠간한건 문자로.

    그리고 4년차되면 무조건 새세입자로 바꾸는데 이제는 세세하게 원상복구 조항을 넣고 사진도 찍고 하려하고 주위에서들 좀 안다는 분들은 준비들어갔습니다.

  • 27. 쩜두개
    '20.8.29 11:44 AM (124.56.xxx.218)

    ㅇㅇ
    전세나가기로 해놓고 번복해도 괜찮다니~~
    법은 약속인데
    이것도 법이라니 기막힌다~~
    무조건 임차인은 선이고
    임대인은 악이네

    >> 정말 웃긴건, 이번 해설집 부록편에 계약서 없이 구두약정에도 효력이 있다면서 구두계약의 효력이 있다고 본인들이 써놓고, 본편에선 이미 합의를 했어도 말바꿔서 계약갱신권 쓸수있다고 말을 합니다.

  • 28. 쩜두개
    '20.8.29 11:50 AM (124.56.xxx.218)

    저도문의

    이미 집주인이 바뀌었다 (잔금치르고, 등기완료해서) 새 집주인이 바뀌었고 실거주 하겠다고 한경우
    >> 계약갱신 불가

    아직 집주인이 안바뀌었다 (잔금을 치르지 않아서, 등기전이다), 계약만료 1개월 이상남았다
    기존 집주인에게 계약갱신 사용 > 2년 전세 연장 > 새 집주인 기존 전세 승계 > 새 집주인 실거주 불가...
    ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
    내년1월 만기인데
    집주인이 매도하겠다 했어요.
    부동산에 집을 내 놓은 상태인데
    아직 매매는 되지 않았어요.

    그럼 저같은 경우엔 매매가 되더라도
    계약갱신청구를 할 수 있나요?

    매매가 전세만기전(내년1월초)에 된다면
    소유권이전등기를 언제까지 완료하면
    새매수자(임대인)가 실거주한다고 갱신거부를 할 수 있는지 알 수 있을까요?

    미리 감사드립니다.

    >> 치킨게임 입니다.

    계약만기 6개월~1개월 사이에 현 세입자분이 새로운 매수자(즉 새 집주인이) 잔금치르고 소유권 이전 등기 하기전에, 현 집주인에게 (즉 아직까진 집주인) 계약갱신권을 사용함을 통보하면

    전세가 2년 연장되고, 새로운 집주인은 전세를 승계해야한다는것입니다.

    현 세입자가 아무말도 안하고 있는데, 새로운 집주인이 잔금 치르고 소유권 이전등기까지 완료되서
    세입자에게 나 실거주할거니 계약만료되면 나가주십쇼 하면
    세입자는 그땐 나가야 합니다.

    즉 누가 먼저 말하느냐의 싸움입니다.

    선생님은 내년 1월 전세 만기라 하셨고, 집주인이 매도하겠다고 부동산에 내놓으신상태이시니
    지금 빨리 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 말씀하시면

    다음 집주인이 들어오는 목적으로 집을 산다고 해도 못들어옵니다.
    이미 2023년1월까지 2년 전세연장이 된것이기 때문입니다.

    >> 제3자에게 매도를 이유로 계약갱신청구권을 거절할수 있다고 법에 나와있지 않기에
    이렇게 된다고 저도 해석하고 있고, 매일경제도 해석을 하고 있습니다.

    다만, 이번 해설집에서 다른부분은 다 콕 찝어서 말해놓고 유일하게 제3자 실거주 목적 매도에 대해서는 100% 콕 찝어서 해설을 안해주고 있습니다 (제일중요한건 말 안해주는 국토부....-_-)

    선생님은 매우 중요한 사안이니 월요일날 국토부나 구청에 정확하게 물어보시고 진행하시기 바랍니다.

  • 29. 쩜두개
    '20.8.29 11:53 AM (124.56.xxx.218)

    질문요~
    질문입니다.
    7월 31일 이후의 재계약은 따로 계약갱신권이란 용어를 사용하지않더라도 법의 보호를 받을수 있는지
    아니면 굳이 계약갱신청구권이란 용어를 써서 재계약을 해야하는지요?

    임차인이 재계약하겠습니다 라고 말하는거와
    계약갱신청구권을 사용해서 재계약하겠습니다는
    받아들이는 임대인 입장에서 결이다르지요.

    하지만 혹자는 저 용어를 사용해야한다고 합니다.
    물론 묵시적이 아닌 재계약에서..

    >> 그냥 재계약 >> 기존 전세 연장과 똑같음 서로 합의하에 가격 시세대로 변경가능 >> 이경우 2년뒤 계약갱신 청구권 쓸수 있음

    >> 계약갱신재계약 >> 집주인이 실거주하지않는이상 2년연장, 가격 5% 이내에서만 변경가능 >> 이경우 2년뒤 계약 갱신 청구권 쓸수 없음


    집주인 입장에선 분명하게 계약갱신권을 사용하는 계약이라는 녹취 문자, 계약서에 명시해서
    훗날 뒤통수를 방지해야 하며

    세입자 입장에선 애매하게 재계약으로 넘어가고 증거나 물증없이 넘어가면, 2년뒤에 계약갱신청구권을 써서
    또 살수있습니다.

    즉 법적 분쟁을 방지하기 위해서는 확실하게 의사표시, 증거남기기, 계약서에 명시하셔야 합니다

  • 30. 쩜두개
    '20.8.29 11:54 AM (124.56.xxx.218)

    양아치
    난 모르겠고.. 법대로?
    약속번복하면서 ?
    양아치짓이 따로없네.

    >> 가능하다고 친절하게 국토부에서 해설집까지 배포하며 권장중입니다 --

  • 31. 쩜두개
    '20.8.29 11:56 AM (124.56.xxx.218)

    ..
    너무 복잡해서 .. 저는 그냥 4년 계약이라 생각하고 2년 뒤 전세금 변동없이 -갱신요구권 사용명시-하고 무조건 재계약서를 다시 썼고 앞으로도 쓰려구요. (부동산 통해서 대필료 내고ㅡ세입자가 굳이 이럴 필요있냐고) 대화내용도 녹음. 왠간한건 문자로.

    그리고 4년차되면 무조건 새세입자로 바꾸는데 이제는 세세하게 원상복구 조항을 넣고 사진도 찍고 하려하고 주위에서들 좀 안다는 분들은 준비들어갔습니다.

    >> 이제 해외처럼 깐깐하게 가겠지요..

    저도 혹시 제 집을 세를 주게 되면, 특약을 많이 넣게될듯합니다... 전 처럼 집주인과 세입자간의 사회통념으로 이야기 되는 도덕률을 믿었다간 큰 손해를 볼수밖에 없으니까요...

  • 32. 쩜두개
    '20.8.29 11:58 AM (124.56.xxx.218)

    기억할건
    임대인이 거주면 무조건 2년 살고 집비워야하고
    집을 다른 사람에게 매매시 들어온다고 하면 세입자는 2년살고 나가야됩니다.
    세입자가 나간다고 했는데 번복은 자기사정이지 집주인이 다른 세입지랑 계약중임 나가야지 지사정? 그돈 물어줄건가요? 말도 안돼는걸 법적따지고 있네요.
    저도 물어봤었어요.

    >> 이부분, 다시한번 국토부에 문의해보세요.
    이번 해설집에 보면, 계약갱신 거절사유에 제3자 매도로 인한 거절 권리가 집주인에게 없습니다.

    그렇기에 저도 그렇고 매일경제도
    새로운 집주인이 잔금치르고 소유권 이전등기하기 전, 세입자분이 현 집주인에게 계약갱신권을 사용하면
    2년 자동연장되어, 새로운 집주인이 입주못하는 시나리오가 발생한다고 하는것입니다.

    같은 논리로 제3자 임차에 의한 계약갱신거부도 불가합니다 (이건 해설집에 명확히 써놨습니다)

    중요한 문제이니 꼭 국토부에 문의해보시기 바랍니다.

  • 33. 질문요에요
    '20.8.30 12:14 PM (221.140.xxx.230)

    답변 성의있게 해주셔서 감사합니다
    도움 되었습니다

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