지난주에 임대3법 관련해서 글을 쓰려고 했는데, 부동산 대책이 나오는 바람에
게시판이 시끄러워 이번주에 글을 적습니다.
오늘 문대통령의 부동산 관련 이야기가 있어서 날이 바짝들 서있을거 같지만, 더 미루지 않고 글을 쓰고자 합니다.
제 글을 꾸준히 읽어오시는 분들이시라면
제가 2019년 12월 마지막날에
[부동산] 2020년 전세 양극화 라는 제목으로
5% 임대료 상한제, 2 2 계약갱신 청구권, 전세 대출축소 등이 2020년에 도입될 가능성이 높다고 예상하면서
이로인해 전세 양극화가 벌어질 가능성이 크기 때문에, 각자 사정에 따라 3가지 대응을 하시길 추천드린바 있습니다.
그 부분만 다시 옮겨보자면
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만약 선생님들께서 아직은 모은돈이 부족해서 전세를 살고 있다거나
내집마련은 꿈도 못꿔서 전세를 살고 있는 상황이시라면
저는 3가지를 추천드리고자 합니다.
1. 전세만기가 가까워왔다면 무리해서라도 임대사업자의 집으로 전세를 들어가시는게 좋습니다.
임대사업자는 임대료를 5%까지밖에 올리지 못하기때문에 (이미 시행중입니다)
전세금 폭등이 와도 여러분이 피해를 입지 않습니다. 전세금 2년마다 5천 1억씩 올려주는 상황이 올수 있는데, 이걸 방지해줍니다.
2. 월세 사시는 분들은 전세자금 대출 80% 받아서라도 전세로 이사가시는게 좋습니다.
월세보다는 전세자금대출 이자값이 더 저렴합니다. 지금같은 저금리에서 기존 기득권 세입자가 유리해질 정책이 실행될 가능성이 높으므로 월세입자가 아닌 전세입자 기득권이 되시길 권해드립니다.
전세금 상승이 올때는 전세자금 대출도 제한될 가능성이 높고 신규 전세대출부터 원금이자를 함께 갚는 방식으로 변경해버리면 금액부담때문에 월세 못벋어나시고 계속 월세살이로 사실 가능성이 높습니다.
3. 소위 전세자금대출을 받아서 부족한 자본과 합쳐서 2~6년정도 뒤에 들어갈 내집을 미리사두는(전세금을 빼앗아가지않는 9억이하 내집마련) 내집마련 무주택 갭투자의경우, 빨리 전세자금 대출을 최대한으로 받으셔서 전세입자 기득권이 되시는게 좋습니다.
2020년엔 소득은 많지만 자본이 부족한 30대 맞벌이 부부의 내집마련 창구인 전세자금 대출을 활용한 내집마련이 막혀버릴 가능성이 높습니다.
당장 9억이상 주택 구매시 전세금을 빼앗아가는 제도가 6억이상으로만 강화되도 원하시는 내집 못삽니다.
또 전세대출 원금 이자 동시 상환제도로 변경되도 월 부담액에 감당하기 어려워지고
전세대출 ltv 40~60%로 축소등이 일어나도 내집마련을 위한 자본이 확 줄어들게 됩니다.
위에 적었듯 기존 전세대출자및 전세입자에 대한 소급적용은 어렵기 때문에
가능한 빨리 움지이시길 바라며, 내집마련 적기는 늦겨울 2월에서 5월정도로 생각하고 있습니다.
12.16대책으로 부동산 시장이 잠시 주춤할때 내집마련 하시길 권해드립니다.
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당시 이런글을 쓴 이유는 단순히 임대3법을 예상하고 쓴게 아니라
임대3법은 제가 2018년 1월에 쓴
(긴글) 결국 전세입자에게도 세금이 과세 될것으로 봅니다(부동산 공부 7탄)
임대3법은 이글의 핵심이었던, 전세 무력화의 다음 단계이기 때문입니다.
당시글 내용요약
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결국 김수현 수석의 꿈의 주택을 구현하려면
1. 집주인들이 전세를 주고 갭투자를 하지 말고 임대사업자로 등록하여 정부에서 정하는 임대료 상한선으로
월세를 주는 형태로 서울에 주택을 공급해야 합니다.
2. 세입자들이 전세가 아닌 공적임대주택에 월세로 사는걸 선호하도록 해야합니다.
제가 생각하는 부분은
현재의 전세제도가 이 모든걸 막습니다.
전세자금은 서민 금융 안정을 위해 아주 저렴하게 빌려줍니다.
월세보다는 전세가 무조건 세입자에게 이득입니다.
따라서 공적임대를 활성화 시키기 위해선
전세제도를 약화시키고 월세제도를 키워줘야 합니다.
김수석께서 생각하시는 방향으로 쭉 진행된다면
앞으로 이런 수순이 되지 않을까 생각합니다.
현재
다주택자 > 적폐 프레임 > 세금 왕창 뜯어야 한다. 그게 정의다.
1주택자 > 올바른 시민 프레임 > 내집에사는건 아무 문제 없다.
근미래
다주택자 > 적폐 프레임 > 보유세 왕창 내라
고가 1주택자 (9억? 12억?, 강남3구?) > 부자 프레임 > 넌 부자니까 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
1주택자 > 올바른 시민 프레임 > 적절한 가격의 내집에 사는건 아무 문제 없다.
미래
다주택자 > 적폐 프레임 > 보유세 왕창 내라
고가 1주택자 (9억? 12억?, 강남3구?) > 부자 프레임 > 넌 부자니까 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
모든 1주택자 > 적은 금액이라도 보유세를 내는것이 조세정의에 맞다 > 세금을 내시오
고가 전세 세입자 (9억? 12억?, 강남 3구?) > 부자 프레임 > 넌 집만 구매하지 않았을뿐 부자 아니냐, 고가1주택자도 세금을 많이 내는데 넌 세금한푼 안내는건 형평에 맞지 않는다, 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
더 미래
가계부채 증가에 전세자금 대출액이 너무 많아 나라에 위험하다.
그리고 전세끼고 갭투자하는 다주택자 때문에 집값이 계속 오르는 문제가 있는데
결국엔 전세자금 대출을 손봐야 한다.
전세자금 대출 상한액을 정하고 소득에따라 엄격하게 빌려주겠다.
소득이 적으면 전세자금 대출도 조금 빌려주고
최대 전세자금 대출은 x억 이내로 해서 가계부채 관리를 하겠다.
이게 다 다주택자 때문이고 나라를 위함이다.
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2018년 1월 글을 쓸때에는 현재 상태였습니다.
2020년 8월 지금은 미래와 더 미래 상태에 온거 같습니다.
당장 전세보다 월세가 좋다고 말하는 정치인들과, 전세때문에 집값오른다며 월세살라는 온라인 전사들의
글들만 보셔도, 2년6개월 사이에 상당부분 진전된것을 아실수 있습니다.
임대 3법이 시행된후 어떤 현상이 있는지는 여러분께서 이제 더 잘아실거라 생각합니다.
적어도 집주인과 전월세 갱신 계약을 진행중이거나 앞두고 있거나, 이사를 하기 위해 전세집을 알아보시며
현장을 경험하고 있으신 분들은 집값은 고사하고, 전세 가격 폭등과 매물 실종을 피부로 느끼고 있으실 것입니다.
간단하게 제가 생각하는 임대3법 부작용을 말씀드리고,
앞으로 세입자 입장에서 혹은 내집마련을 준비중인 입장에서 어떻게 해야할지 2019년 12월 글 처럼 적어보고자 합니다.
임대3법의 부작용은 2019년 12월 글에서 적은것처럼 세입자 간에도 양극화를 불러 일으키는데 있습니다.
이번에 전세가가 폭등하기 전에 계약했거나, 갱신권을 썼는데 집주인이 안들어와서 5% 이내로 연장하신 분들의 경우
안도의 한숨을 내쉴수있으나,
집주인이 들어온다고 갱신권을 못쓰거나, 남편직장 발령, 이사, 교육, 분가, 결혼등으로 새로 전세를 구하는 분들은
집주인들이 미래에 오를 전세금까지 정책에 대항해 본인 이득을 지키기 위해 올려버리기 때문에
적게는 몇천 많게는 몇억씩 비싸게 전세를 구해야 합니다.
여기에 경제력이 되는 집주인은 반전세, 월세로 서서히 전환을 시도하고 있습니다.
사실 전세제도는 서서히 국민들에게 충격을 주지않는 한도내에서 조금씩 반전세 월세로 전환되고 있었습니다.
저금리 시대에서 집주인에게 전세는 이득이 크지 않았기에, 일부 갭투자로 시세차익을 거두려는 분들에게나 매리트가 있었기때문에, 전세제도의 종말은 기정사실이었습니다.
단 그 기간이 길고, 부작용이 적게 서서히 이루어질 일이었죠.
'최저임금'의 급격한 상승 정책은 무엇보다 큰 파급을 미친건
'인건비'를 줄이는것만이 사업의 목표로 영세 자영업자에게 각인을 시킨데 있습니다.
예전처럼 5%씩 최저임금 올랐으면 비용절감해서 버틸 자영업자들이
도저히 답이 없게 올라버리니 사람을 줄이는게 답이라고 생각이 바뀌어 버린것
키오스크 같은 무인 주문 시스템이 대중화 되도록 생각을 바꾸게 하고
또 알바나 직원을 내보내고 무인 주문 시스템을 들여놔도 사회적으로 도덕적으로 자영업자를 비판하지 못하는 분위기를 만들어 버린것이 굉장히 큰 변화입니다.
(최저임금의 급격한 인상이라는 이런 명분이 없었으면, 가족같이 함께하는 사장 직원이라는 특유의 우리나라 문화 특성상, 갑자기 그렇게 직원을 해고하면 그사람들은 어찌하냐는 비난과 함께 사장 스스로도, 머뭇거리며 다른 방법을 찾아보았을것입니다)
이번 임대3법 역시 마찬가지 입니다.
집주인들에게 생각의 전환을 강하게 때려버리는 효과가 큰것입니다.
야 전세는 앞으로 이득이 없고, 오히려 세금으로 손해만 생기는구나, 거기에 세입자에게 휘둘려서 맘대로 할수가 없으니
세입자에게 세금과 취등록세 등을 전가할수있는 월세를 놓거나, 돈이 없으면 반전세로라도 돌려가야겠다 라는 생각을
당연히 하게 만든것이 큰 부작용입니다.
세입자 괴롭히고 안고쳐주는 나쁜 집주인, 세입자 사정봐주고 전세금 안올리고 집 잘고쳐주는 착한 집주인,
그냥 그런 집주인, 착한 세입자, 나쁜 세입자 뭐 이런 사람들이 잘 살아가던 전세 시장에서
나쁜집주인이건, 착한 집주인이건, 그냥그런 집주인이건, 전세를 미리 팍팍 올려놓거나, 반전세 월세화가 답이다
안그러면 나만 뒤집어 쓴다라는 생각을 하게 해버렸고
명분까지 줘버렸습니다.
예전 같으면, 우리 사정도 어려운데 좀 협의를 해달라고 해서 깍아보기도하고, 기존 조건으로 슬쩍 묵시적 갱신도 되고 했었는데, 이젠 집주인들입장에선 세입자사정을 봐줄 여유가 사라졌습니다.
시세대로 안받으면 임대3법으로 앞으로도 계속 소액밖에 못 올리니까요.
이런 시장참여자들의 생각의 전환을 만드는게 정말 큰 부작용입니다.
이 부작용은 서서히 사라져갈 전세시장을 급격하게 반전세, 월세화 시킬것입니다.
물론 10년내로 당장 사라지지않습니다. 특히 훗날 다른 부동산철학의 정권이 세금정책을 조정하거나
집값 하락기가 오거나, 금리가 변경되거나 하면 다시 전세가 늘어나고 서서히 사라지는 그런 흐름으로 갈수있으나
그런 변화가 없다면, 집주인들은 전세를 계속해서 반전세 월세로 바꿀수밖에 없도록 하고있습니다.
사람은 누구나 본인의 이득을 위해 최선을 다하는데
지금 임대3법은 전세를 주면 집주인에게 큰 손해를 주기에 선택의 여지가 없습니다.
최저임금 인상과 같습니다. 사람을 고용하면 내 사업이 망합니다.
고통분담으로 인내할수있는 임계점을 넘어서기 때문에, 나부터 살고보자가 될수밖에 없습니다.
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세입자도 마찬가지입니다.
인간은 누구나 욕망의 동물이고, 본인의 이득이 최우선이기에
임대3법을 활용할수있는 세입자는 당연히 집주인 사정봐주지않고, 시세대로 올리기로 한 전세 구두연장계약 파기하고
5% 이내로 올리려 합니다.
집주인이 들어온다고 하자, 임대3법으로 어떻게 내가 더 있을수 없는지 열심히 알아봅니다.
그게 당연한겁니다.
언론에서 4년뒤에 전세값이 폭등한다는 말은 현실과 다를것입니다.
이번에 계약갱신권을 사용한 세입자는 불과 2년밖에 시간이 없습니다.
또한 모두가 계약갱신권을 사용하지 않습니다.
자녀 교육여건상 중고를 다니던중 다른 지역으로 이사가는건 굉장히 치명적입니다.
부모로서 그런 상황을 피하려 하는건 당연합니다.
자녀들이 중학교3년, 혹은 고등학교3년만큼은 지역이동없이 끝마치게 하려면
중간에 상승하는 전세금을 대출이든 내돈이든 감당해야하는데
최근 전세가처럼 1억2억3억씩 올라버리면 세입자는 감당할수가없습니다...
2년 계약갱신권을 써서 5%만 올려주고 살수있지만
2년뒤에 내 아이가 중3, 고2, 고3 이렇게 애매하게 한창 대입공부할때에 2억3억씩 오른 전세금을 감당할수없고, 계약갱신권도 써버려서 그땐 답이없는 끼어버린다고 예상이되면
세입자분들중 적지않은수는, 계약갱신권을 쓰지말고 전세금이 싼 지역으로 하향이동해서
우리아이가 고3졸업할때까지는 전세금 올려달라고 해도 우리가 버틸만한 지역으로 미리 가버리자라는 선택을 할수있습니다.
이것 외에도 이런저런 여러 이유로 임대3법의 부작용은 4년뒤가 아닌 불과 2년만 지나도 크게 나타날것이며
사실 그전에도 정도는 다르지만 전월세 불안정이 지속될것입니다.
여기에 집주인, 세입자간의 마찰과 법의 맹점을 노린 분쟁은 덤이구요.
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인간은 놀랍도록 이기적이고 욕망의 동물입니다.
이걸 이성과 도덕 윤리로 감싸며 함께 살아가고자 노력하는 사회적 동물입니다.
이번 임대3법이 나오고 제가 감탄(?)을 금하지 못한 글들이 여러 커뮤니티에 있었습니다.
무슨 내용이었을까요?? 부동산 관련 이야기가 아닙니다. ^^;;;
바로 월세 시대가 오면, 남자아들 결혼시킬때 돈이 좀 적게 들까요??? 라는 질문글들이었습니다.
무릎을 탁치며 놀랐습니다!!!
이야 집값 전월세로 갑론을박할때 역시 누군가는, 월세시대오면 남자가 집해오거나 비싼 전세 해오고
여자가 혼수하거나 모은돈 합치는 이 결혼 시스템에 균혈이 가서
그냥 보증금 적은 월세로 시작하지않을까?? 그게 아들가진 나에게 이득이 되지않을까 하고
생각을 하고 글들을 쓰면서 주판알을 튕긴다는 사실이 절 깜짝놀라게 했습니다.
역시 사람은 본인 입장내에서 최대한 자신의 이득을 얻기위해 놀랍도록 빠르게 반응합니다.
집주인, 세입자, 투자자(정부입장에선 투기꾼), 정부 모두 자신의 이득을 얻기위해 놀랍게 빠르게 반응하고
생각하며 대응합니다.
그렇기에 한쪽을 '선' 한쪽을 '악'으로 둔 정책은 실패할수밖에 없습니다.
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집주인이 가진자고 이기적이라서 본인의 이득을 챙기려는게 아닙니다.
우리는 누구나 법을 어기지 않는 한도내에서 이득을 챙기려 합니다.
이번 재산세 카드 대납 사기 사건만 보셔도 아시겠지만
가진게 적은 서민들도, 본인 이득을 위해
재산세를 본인 카드로 대납해주는대신 2% 이자를 준다는 사기조직에 말에 속아서
반신반의하며 대납했다가 몇달간 계속 2% 이자를 주니
신나서 가족과 친구까지 동원해서 재산세 대납을하며 돈을 버다가 사기꾼들이 돈을 안주고 튀어서 수천만원의 피해를 받았습니다.
그리고 나서 카드사에 한다는 말이 불법인건 맞지만 너희들이 카드결제를 안막아서 내가 피해를 본거니
카드사나 국가가 우리 피해를 일부 보상하라고 말하고 있습니다 ^^;;;
이게 우리 인간의 어두운 본성입니다.
이런 어두운 본성이 집주인도 있고 세입자도 있고, 부자도 가난한자도 중산층도 모두 가지고 있습니다.
그렇기에 임대3법의 운명은 명백합니다.
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그러면 도대체 나는 어떻게 해야할까요?
2019년 12월30일 글에 적어드린것과 비슷한 내용입니다.
1. 전세구하시는분은, 구하실수있다면 임대사업자 집에 들어가세요.
임대사업자는 임대3법과 달리 절대로 세입자를 중간에 내쫒고 들어올수가 없습니다.
그러면 혜택이 없어져서 그럴수가 없습니다.
단 임대사업자가 임대사업자를 포기하기 위해 세입자 동의를 구하려 할수있는데
절대 응해주지 마세요. 임대사업을 포기하기 위해선 세입자의 동의가 필요한데, 이렇게 되서 임대사업자 신분을 벋어나고 다른사람에게 집을팔면, 그때부턴 보호장치가 없어지고 임대3법만 남게됩니다.
임대3법은 집주인이 들어온다고 하면 쫒겨나야 하고, 계약갱신권 한번쓰면 그다음엔 거의 쫒겨나신다고 보면 됩니다.
집주인은 세입자를 바꿀때 시세대로 전세든 월세를 받을수있으니, 예전처럼 장기로 갱신해주는 그런 집주인은 크게 줄어들겁니다. (비인기 지역은 제외)
특히 8년 임대사업자 집이면 더더욱 좋습니다.~~ 8년이면 집값 하락기도오고, 전월세도 많이 달라져있을 시점이고
아이들 교육도 많이 진행할수있지요.
2. 월세사시는분은, 빨리 전세대출받아서 전세 이동하시기 바랍니다.
지지율 따라 달라질거 같지만, 다음적폐는 전세자금대출입니다.
전세자금 대출 축소, 원금이자 동시상환, ltv 축소등 다양한 규제책이 실행될수있으니
전세로 빨리 이동하셔서 주거안정화를 이루시기 바랍니다. 그리고 월세보다 전세 은행이자가 비교도 안되게 쌉니다.
3. 감당가능한 대출로 집사실수있는 분들은 빨리 내집마련 하셨으면 합니다.
불안정한 전월세로 살지마시고 안정적인 내집에서 사시는게 행복의 지름길 입니다.
4. 집주인들은 어찌해야 할까요?
세입자 분들 정말 힘든 시기입니다. 그래도 재산이 조금 더 있는 분들이시니
감당하실수있는 한도내에서 세입자분들 사정을 좀 맞춰주시길 부탁드립니다.
다만, 5만원, 10만원이라도 반전세로 돌리시길 권해드립니다.
월세를 조금이라도 받는게 여러모로 집주인에게 유리합니다. 특히 분쟁시 절대적으로 유리하며
현 정부에서 추진중인 전월세 전환률 4%를 > 2%로 낮출수도 있는데
이말은 전세를 > 월세로 일부 바꿀땐 찔끔받게되지만
월세를 > 전세로 일부 바꿀땐 지금보다 2배더 전세금을 올릴수있다는 말입니다.
모든 정책엔 작용, 반작용이 있는데 현정부는 부작용은 생각안한느 사람들이니 나중에 또 문제가 되면 땜빵이나 할텐데
5만원이라도 10만원이라도 월세로 받는게 집주인에게 좋습니다.
일일이 적기엔 너무 사례가 많아서 생략하겠습니다.
"요즘 전세입자분들 정말 힘든시기입니다" 여유있으신 집주인 분들은 어느정도 세입자분들 사정을 좀
봐주셨으면 좋겠습니다.
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김수현 수석의 부동산 철학은 지지율 정치로 박살났습니다.
2018년 1월에 제가 예상한것처럼 본인의 저서에서 밝혔던
부동산 철학 보유세인상과 거래세(취등록세)인하는 당연히 지켜지지않았습니다.
보유세는 종부세와 함께 마구 올렸지만, 거래세 인하는 당연히 지지자들 눈치보느라 내리기는 커녕 이번에 8배를 올려버렸습니다 (2주택 구매시)
또한 공공 임대에는 한계가 있으니, 민간 임대주택을 통한 주거 안정 > 임대사업자제도
또한 지지율 떨어지자 임대사업자 적폐만들어서 폐기처분 했습니다.
적어도 본인들의 철학이라도 역풍맞아가며 지켰으면
결과는 잘못되었어도, 신념은 있었다고 말해주고 싶은데
지금은 결과도 잘못되었고, 신념마저 없었다. 오직 지지율만 있을뿐 이라고 말할수밖에 없습니다....
2주전쯤 고객님과 상담중에 이런 말씀을 드린적이 있습니다.
10년뒤에 민주당 대통령이 다시 되고
김현미 장관이 국토부 장관에 다시 임명되면서
'다주택자 투기꾼이 집값올렸다' '집을 파시는게 좋겠다' '임대사업자 등록하셔라'
'15년전엔 언론과 가짜뉴스 때문에 집값 선방한건데, 많이 올렸다고 뒤집어쓴거다'
라고 말하면, 어떤 기분이 드실거 같냐고?
집값이 안정화 될거같은 신뢰가 드시냐고?
김수현 수석은 제게 15년전의 김현미장관입니다.
그리고 3년이 지난 지금 결과 역시 15년전과 같습니다.