대딩이 자취하는 집인데 1000에 40에 살고 있어요. 졸업반이고 1월말이 계약 만료예요. 몇달전부터 연락이 안돼요. 전화 안받고 아예 꺼놓은거 같아요. 얻어준 부동산 통해서 연락해도 전화 안받아요. 지난달에 월세 안냈는데도 연락 안와요. 카톡 확인은 하고 답은 안해요.
주인이 80대 할머니예요. 아이 이름으로 계약하고 주소 이전 확정일자 받았어요. 1월말에 돈 받고 나오려면 저 이제 뭘 해야 하나요? 할머니가 사연이 있고 전직이 쥴리과 같더라구요. 지방 아파트예요.
부동산 통해서 연락해도 전화 안받으면 큰일이네요
등기부등본 확인하셨겠고
집주인 주소(등기부상 주소로!)에 내용증명 우편을 보내세요
일단 월세내지 마세요
집주인과 연락이 두절된 상황이라 마음이 많이 불안하실 것 같습니다. 특히 보증금 반환을 받아야 하는 졸업반 학생이시라 더 걱정이 크실 텐데요. 질문자님은 확정일자를 받아두셨고, **계약 만료일(1월 말)**이 정해져 있으므로, 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 법적 절차를 차근차근 밟아나가셔야 합니다.
가장 중요한 것은 현재 상황에서 **묵시적 갱신(자동 연장)**을 피하고, 계약 종료 의사를 공식적으로 남기는 것입니다.
1단계: 계약 해지 의사 명확히 통보하기 (계약 만료 2개월 전까지)
주택 임대차보호법에 따라, 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 계약이 자동으로 갱신되는 것을 막을 수 있습니다.
현재 시점: 1월 말 계약 만료라면, 11월 말까지는 통보가 완료되어야 합니다.
가장 확실한 통보 방법: 내용증명 우편
내용: "본 계약(계약서상 임대차 목적물 표시 및 계약 정보 명시)은 1월 말에 종료하며, 퇴거와 동시에 보증금 1,000만 원을 반환해 주시기 바랍니다. 만약 이때까지 반환이 이루어지지 않을 경우, 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 소송 등 법적 절차를 진행할 것임을 통보합니다."와 같은 내용을 담습니다.
발송처: 임대인(할머니)의 계약서상 주소지로 보냅니다.
효력: 우체국을 통해 발송 내용과 날짜를 공식적으로 증명할 수 있습니다.
내용증명이 반송되는 경우 (가장 현실적인 대처)
집주인 연락이 두절된 상황이므로 내용증명이 반송될 가능성이 높습니다.
반송 봉투와 계약서를 가지고 관할 법원에 **'의사표시 공시송달'**을 신청해야 합니다. 공시송달은 법원 게시판 등에 게시하여 임대인이 문서를 받은 것과 같은 효력을 발생시키는 제도입니다. 이 절차가 시간이 걸리므로, 지금 바로 준비하셔야 합니다.
팁: 카카오톡을 확인하는 기록이 있으니, 카카오톡 메시지(장문의 계약 해지 통보)와 함께, 통화 시도 기록(수신 거부/부재중) 등을 캡처하여 증거로 남겨두세요.
2단계: 이사 준비 및 권리 확보 (1월 말 이후)
계약 만료일인 1월 말까지도 집주인이 연락이 되지 않고 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치를 취해야 합니다.
임차권등기명령 신청
가장 중요한 단계입니다. 질문자님은 현재 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하고 있습니다. 이 권리는 질문자님이 실제로 거주하고 있을 때만 유효합니다.
신청 시기: 계약이 종료된 후(1월 말 이후) 가능합니다.
신청 이유: 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우, 임차권등기명령을 통해 등기부등본에 임차인으로서의 권리를 공시하여, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. (새로운 곳에 전입신고를 해도 기존 권리가 유지됩니다.)
준비 서류: 임대차 계약서, 주민등록초본, 부동산 등기부등본, 계약 해지 통보 증거(내용증명, 카톡 등), 미지급 보증금 증빙 자료(월세 이체 내역 등) 등이 필요합니다.
3단계: 보증금 반환을 위한 법적 절차
임차권등기명령을 신청하고도 보증금 반환이 이루어지지 않는다면, 법원에 소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다.
보증금 반환 청구 소송 또는 지급명령 신청
지급명령: 소송보다 간편하지만, 임대인(할머니)이 2주 내에 이의를 제기하지 않아야 확정됩니다. 연락 두절인 상황에서는 지급명령 신청서가 도달(공시송달 필요)되어도 이의 제기 여부를 알기 어려울 수 있습니다.
보증금 반환 소송: 시간은 더 걸리지만, 판결을 통해 확실한 집행권원을 얻을 수 있습니다. 임대인 연락 두절 시 공시송달 제도를 활용하여 소송을 진행할 수 있습니다.
강제집행 (경매 신청)
소송에서 승소하여 집행권원을 얻은 후에도 보증금을 돌려받지 못하면, 해당 주택에 대해 강제 경매를 신청하여 경매 대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.
요약 및 조언
지금 당장 (늦어도 11월 말까지 통보가 도달되도록): 내용증명을 임대인의 주소로 발송하고, 카카오톡/문자/통화 기록 등도 모두 증거로 남기세요.
내용증명이 반송되면: 즉시 법원에 의사표시 공시송달을 신청하여 계약 해지 의사를 법적으로 완성하세요.
1월 말 계약 만료 후: 보증금을 못 받으면, 바로 임차권등기명령을 신청하여 이사를 가도 권리를 유지할 수 있도록 하세요.
법률 상담: 복잡하고 시간이 촉박한 상황이므로, 대한법률구조공단이나 주택임대차 관련 법률 센터를 통해 무료 상담을 받아보시고 구체적인 절차를 진행하시는 것을 강력히 추천합니다.
중요한 것은 법이 정한 절차를 철저히 밟아 자신의 권리를 지키는 것입니다. 힘든 상황이지만 침착하게 법적 조치를 취하시길 바랍니다.