강남 아파트 가격 폭등의 주범은 똘똘한 1채
2020.07.24.
제가 줄기차게 주장해 온 부동산 해법은 이렇습니다.
시장 원리에 맞춰 공급이 부족한 강남에 아파트 재건축, 재개발을 전면 허용하고, 창신동-동대문 사이의 슬럼화된 강북 도심을 개발해야 합니다. 분양가 상한제 폐지하고, 필요에 따라서는 용적률을 상향 조정하여 주는 것도 검토할 필요가 있습니다. 용적률 상향 조정된 만큼 개발이익금으로 환수하구요. 강남은 격자형으로 전철망이 이미 촘촘히 구축되어 있습니다. 용적률을 상향 조정하여 재건축, 재개발로 공급량을 늘려도 교통사정이 다른 지역에 비해 덜 나빠집니다. 아무런 교통대책도 없이 서울 외곽이나 경계 부위에 신도시를 건설하거나 그린벨트를 개발하면 기존의 신도시와 서울 주변부의 교통만 악화시켜 강남과의 아파트 가격 격차만 더 증폭시킬 뿐입니다.
수천억원의 예산만 낭비하고 실효성도 없는 도심재생사업도 중단하거나 축소해야 합니다. 이건 누구나 다 아는 공급 대책이죠. 그 동안 서울시의 재건축, 재개발을 묶어왔던 박원순의 사망으로 이 문제는 물꼬를 틀 것으로 봅니다.
그런데 문재인 정부는 아파트 가격 폭등의 진원지인 강남의 재건축, 재개발은 하지 않겠다고 하고, 강남의 그린벨트 개발도 하지 않겠다고 하면서 노원구 태릉 골프장에 아파트를 지어 공급하겠다고 합니다. 태릉 골프장은 그린벨트가 아닙니까? 왜 강남의 녹지는 보전하고 강북의 녹지 공간을 없애 강북의 주거환경(특히 교통문제)을 악화시키면서 집값을 잡으려고 하죠? 수요자들은 강남 아파트를 원하는데 엉뚱한데 공급을 늘리면 효과가 있을까요? 3기 신도시를 서울 외곽의 왕숙 등에 건설한다고 발표했지만 별무 소용이 없었습니다. 이는 수요가 있는 곳에 공급을 하지 않기 때문에 시장이 반응하지 않은 것이죠.
문제는 수요 관리입니다. 우리나라 수도권 아파트 가격 폭등의 주범은 다주택자나 투기꾼들이 아니라고 저는 생각합니다. 주범은 1가구 1주택자에 대해 취등록세, 양도소득세, 보유세를 경감하거나 면제해 주는 제도 때문이고, 다주택자나 투기꾼은 이런 제도 때문에 강남 등 서울 아파트 가격이 상승할 수밖에 없다는 사실을 간파하고 투자하여 고액의 투자수익을 올리는 것입니다.
문재인 정부가 집값 잡는다면서 다주택자들을 옥죄는 세제 정책을 썼던 것이 별 소용이 없던 것도 이 때문이죠.
다행히 문재인 정부는 이번에 1가구 1주택에 대해서도 보유세를 인상하고 있습니다. 하지만, 다주택자들에 부과하는 보유세율에 비해 1가구 1주택자에 대해 부과하는 보유세율이 낮아 다주택자들은 내리고 1가구 1주택자는 약간 더 올릴 필요가 있습니다.
대신에 거래세인 취등록세는 아예 없애거나 더 낮추어야 한다고 봅니다.
2년 미만 소유하고 매각할 경우 70%의 양도세율을 부과하는 것이나 전매권을 제한하는 것도 해제해야 한다고 봅니다. 자신이 거주하고 싶은 곳에 부담없이 집을 살 수 있도록 해야 합니다.
1가구 1주택에 대한 저율의 보유세와 양도소득세 면세가 아파트를 주거가 아닌 투자의 대상을 만드는 이유입니다. 자신의 경제적 능력과 상관없이 강남으로 진출하려는 것은 1가구 1주택에 대한 세제 혜택이 보유 기간 동안의 주거 비용 부담 없이 장래의 아파트 가격 상승으로 인한 고수익을 기대하게 만들기 때문입니다.
1가구 1주택의 양도소득세는 지금보다 좀 더 강하게 하여 기본 공제, 구입 및 유지시 소요된 비용, 보유기간의 물가상승률을 감안한 정도만 공제한 후에 적어도 50% 이상의 양도소득세를 부과해야 한다고 봅니다. 물론 양도소득세는 소득세와 마찬가지로 누진율을 적용해야 하구요.
문재인 정부가 이번에 취한 1가구 1주택 보유세 강화에 대해서는 저는 찬성합니다.
보유세는 아파트(주택)에 주거하면서 얻는 편익을 국가와 지자체가 유지, 보수해 주는 것에 대한 댓가입니다. 일례로, 수서에 SRT가 건설됨으로써 강남 일대 주거민들의 장거리 여행 편익이 급상승했고, 이에 따라 강남 아파트 가격이 상승하게 되었습니다. SRT를 건설하는 데는 국가 예산이 투입되었습니다. 이 국가 예산은 국민의 세금으로 충당되고, 이 세금은 전국민이 납세한 것입니다. 따라서 국가 예산의 투입으로 편익이 증가했다면 편익의 수혜자가 더 세금을 부담해야 정의로운 것이죠.
아파트(주택)의 주거 편익은 교통, 교육, 문화, 환경 등의 사회적 인프라를 국가가 건설, 유지시켜 줌으로써 얻게 되는 것이고, 그 비용은 국민의 세금으로 충당되기 때문에 해당 주거민이 부담하는 것이 당연합니다. 주거의 편익은 아파트(주택)의 가격으로 나타나게 됨으로 시가에 따라 보유세를 책정하는 것이 합리적이구요. 이런 측면에서 다가구 주택자들에게 보유세(종부세)를 중과하는 것은 비합리적이고 징벌적 성격이 강하다고 봐야죠.
1가구 1주택에 대한 세제 혜택 때문에 똘똘한 강남 아파트 1 채라는 이야기가 나오게 됩니다. 노영민이 청주 아파트를 먼저 파는 것도 청주 아파트 매각으로 서울의 아파트는 1가구 1주택이 되어 양도소득세를 안 내게 되고 보유세도 편익에 비해 적게 낼 수 있기 때문에 개인의 이익을 최대화 한다는 입장에서는 현행 법을 잘 이해하고 이용한 것뿐으로 비난할 일이 아닙니다. 제도에 따라 경제 주체가 합리적으로 행위를 한 것이죠. 제도의 문제점을 개선할 생각은 않고 개인의 경제행위를 비난하면 안 됩니다. 물론 노영민이 강남 집을 팔겠다고 이야기해 놓고 청주 집만 판 것은 거짓말을 한 것임으로 이에 대해서는 비난받아 마땅합니다.
1가구 1주택자, 그리고 무주택자 중 1가구 1주택이 되려는 사람들도 다주택자나 투기꾼들과 같이 아파트 매입을 통한 자산 증식의 욕망을 가지고 있는 것은 똑같습니다. 문제는 다주택자나 투기꾼들보다 1가구 1주택자, 주택을 구입하려는 무주택자가 훨씬 많고 이들의 주택 수요(욕망 실현 대상)가 강남, 서울로 몰리니 강남과 서울 아파트 가격이 폭등하는 것이죠. 이들에게 강남 아파트는 보유 기간 동안에도 보유세를 적정하게 내야하고, 매각할 때도 양도소득세 때문에 차익 실현이 얼마 되지 않는다고 생각하도록 만드는 제도가 필요합니다. 현재의 강남 아파트 가격 폭등의 주요 원인 중 하나가 저금리에 의한 자금 유동성이 폭증했기 때문입니다. 저금리 기조는 글로벌한 현상이고 현재 우리 경제상황에서 금리 인상은 할 수 없습니다. 따라서 저금리로 자금이 부동산으로 쏠리는 것을 막으려면 부동산 매입 뿐아니라 보유시에 부담이 크다는 인식을 갖게 만들어야 합니다. 이렇게 실수요 외의 투자이익을 기대하는 가수요는 줄이는 수요관리를 통해 가격 안정을 꾀해야 합니다. 대신에 강남에 재건축, 재개발로 신규 아파트 공급을 대거 늘리구요.
저는 예전부터 이야기해 왔지만, 아파트 가격의 폭등 원인은 1가구 1주택자에 대한 세제 혜택에 있고 이를 개선하면 해결된다고 생각합니다. 보유세 강화, 거래세(취등록세) 면제, 1가구 1주택 양도소득세 강화만 하고 시장에 맡겨 두면 자연스럽게 아파트 가격 안정이 될 것입니다.
1가구 1주택의 보유세가 많다고 아우성이지만, 아파트 가격이 하향 안정되면 보유세도 따라서 내려가게 되어 부담이 줄어듭니다.
이렇게 했는데도 강남 집값이 2배로 뛰어도 전 괜찮다고 봅니다. 그건 진성 수요가 공급보다 많기 때문에 나타나는 현상이니까요. 저 같이 강남에 살 생각이 없는 사람들에게는 강남 아파트 소유자들이 내는 보유세와 양도소득세로 인해 조세 부담이 덜어질 수 있어 환영할 일이죠.
혹자는 보유세는 차익이 실현되지 않은 것인데 과세하는 것은 부당하며, 또 매각시에 양도소득세를 내게 되는데 보유세 부과는 이중과세 아니냐고 주장합니다.
보유세는 앞에서도 설명했지만 국가가 주거 편익을 증가시키거나 유지하는데 소요한 예산을 충당하는 것으로 이는 편익 수익을 입은 수혜자가 부담하는 것이 온당합니다.
가령 강남의 모 아파트의 주거 편익(교통, 교육, 문화, 의료, 체육, 환경 등의 인프라)이 10억의 가치가 있어 아파트 가격이 10억에 형성되었다고 합시다. 국가나 지자체는 10억에 해당하는 편익을 유지시키기 위해 매년 예산을 투입합니다. 그런데 10년 동안 편익의 증감이 없이 그대로 10억의 가치가 유지되고 아파트 가격도 10억 그대로 유지되어 10억에 매각을 하게 되면 양도소득세를 낼 일이 없습니다. 그렇다면 10년 동안 10억 가치의 편익을 유지하기 위해 투입된 예산(세금)은 누가 부담해야 합니까? 보유세가 10억의 주거 편익 가치를 유지하는데 들어가는 비용의 1/3 밖에 되지 않는다면, 그 지역 외의 사람들이 나머지 2/3를 부담해야 하는 일이 발생하죠.
1가구1주택에 대해 보유세를 인상한다고 시위하는 것에 저는 동의하지 않습니다.
다주택이든 1가구1주택이든 해당 주택이 얻는 주거 편익은 똑같습니다. 따라서 보유세에 대해서 다주택과 1가구1주택을 차별하는 것은 비합리적인 것이죠.
미국 등 선진국의 경우 보유세율이 높지만 누진율이 극히 낮고, 다주택자에 대해 중과세하는 경우가 거의 없다고 알고 있습니다. 저는 이게 정상이라고 보죠. 그렇다고 제가 미국처럼 보유세에 대해 다주택여부나 가격 불문하고 일률 과세하거나 누진율을 급격하게 낮추자고 주장하는 것은 아닙니다. 1가구1주택의 보유세율을 적정하게 조정할 필요가 있다는 것입니다.
저는 주택(토지)과 같은 한정된 재화는 사회적으로 사용 효율이 높게 만들어야 주택 가격도 안정되고 국민들의 거주 비용도 줄일 수 있다고 생각합니다. 이런 측면에서 주택 정책을 시행해야 한다고 보죠.
강남 아파트 가격의 폭등 원인에는 가격 상승을 통한 차익 외에는 강남 거주의 필요성이 별로 없는 사람들의 거주하는 것도 하나라고 봅니다. 1950대 중반부터 1960대 중반에 출생한 베이비 부머 세대들은 은퇴가 본격화 되어 사실상 경제적 활동이 뜸 해 굳이 강남 거주의 이유가 떨어졌습니다. 하지만 이들이 그대로 강남을 차지하는 경우가 많습니다. 이들이 외곽으로 나오고 경제활동이 왕성한 세대들이 강남에 많이 진입하면 사회 전체적인 주거 효율이 높아지게 됩니다.
그렇다고 베이비 부머 세대를 강남에서 강제로 퇴거시키거나 불이익을 줄 수는 없습니다. 이들이 자연스럽게 외곽으로 나오게 정책을 써야 합니다. 이 세대는 노후 문제를 걱정하는데 그 중에 가장 큰 고민은 건강문제로 (대형)병원의 소재입니다. 서울 외곽에 대형 병원을 짓고 노후생활을 풍성하게 할 수 있는 문화 시설들을 확충해 이 세대들이 서울 도심으로부터 외곽으로 나오게 유인해야 합니다.
미국처럼 근로소득세에 보유세를 차감해 정산토록 하는 제도를 도입해 실질 경제활동을 하는 사람들이 서울 도심에 사는 것이 유리하고, 경제활동이 없이 서울 주택 가격 상승만을 기대하고 강남 등 서울 도심 주택을 소유하거나 거주하는 사람들은 근로소득세 정산 이익을 주지 않는 차별화 정책도 검토할 필요가 있다고 봅니다.
향후 부동산(강남 아파트) 가격에 대한 제 개인적인 예측입니다. 현재가 고점이고 향후 가격은 내려갈 것으로 봅니다. 문재인 정부가 강화시켜 놓은 부동산 세제를 계속 유지하게 되면 현재의 높은 가격에 의한 보유세를 감당할 수 없는 사람들이 속출할 것으로 보며, 또 높은 보유세 부담을 감수하고 강남의 아파트를 매수하려는 사람들도 줄 것으로 보기 때문입니다.
솔직히 저는 강남의 아파트 가격이 더 올랐으면 좋겠습니다. 강남으로부터 나오는 보유세 수입이 많이 나오는 것이 제게 불리할 이유가 없기 때문입니다.