특히 김수현 전 시민사회/정책수석, 아주 싫어하는 사람입니다.
저는 기본적으로 참여정부 시절 부동산 정책이 실패해서 아파트값 폭등했다는 생각에 동의하지 않구요.
참여정부 시절 부동산 정책은 타당했으며 그 결과 2008년 서브프라임발 금융위기에 크게 휩쓸리지 않았다고 봅니다.
김수현 싫어하는 이유는 당시 참여정부의 부동산정책은 타당했었는데
그걸 실패했다고 보고, 이제는 부동산 정책에 자신있다고 하면서 완전 헛다리 짚는 정책으로 문재인 정부의 부동산 정책 디자인 했기 때문이에요.
실제로 2008 금융위기때 집값이 최대 30%까지 폭락을 했었는데
과도한 대출을 당겨서 아파트 투기한 사람들만 망해 나갔을 뿐
정작 주택담보대출을 해준 은행들은 끄덕 없었습니다.
은행이 흔들리지 않으면 금융과 거시경제는 흔들리지 않습니다.
미국이 망했던 것은 서브프라임 모기지발 은행들이 망해나갔고 급기야는 초대형 거대은행들마저 돈이 말라갔기 때문이에요.
거대 은행이 망하면 충격은 쓰나미급입니다.
우리나라는 거대은행은 커녕, 제2금융권 저축은행급에서도 주택담보대출발 위기 발생하지 않았어요.
참여정부 시절 LTV와 DTI를 탄탄하게 조여 놓았기 때문입니다.
더구나 참여정부 시절 아파트 값이 올랐던 것도 정부의 잘못이 아니에요.
오히려 삼성전자와 조선3사가 수출로 벌어들였던 엄청난 외화 수입이 부동산 시장으로 전이되었던 것이므로 정상적이었던 것.
이걸 잘못된 정책으로 부동산 폭등한거라고 진단한 김수현은 자격 미달이라는 것입니다.
더구나 당시 전세계 유명 도시들이 거의 전부 올랐는데 서울은 그중에서 가장 조금 오른 주요 도시였습니다.
암튼 이런 이상한 사람이 부동산 정책의 틀을 잡아놓은 현정부의 부동산 정책에는 좋은 점수 못주겠습니다.
앞으로 이런 얼치기 전문가 말고 제발 이념과 노선에 무관하게 각분야 전문가풀을 폭넓게 이용했으면 좋겠습니다.
앞으로 진보정부가 20년 이상 장기집권 해야 한다고 생각하는 사람인데 자꾸 이렇게 같은 또래 그룹에서만 사람을 쓰면
장기적 성공을 담보할 수 없고 이명박근혜 같은 괴물들이 정권을 잡게 됩니다.
각설하고 김수현의 부동산 정책이 힘을 발휘해서가 아니라 자산시장의 자기조절 기능이 작동한다는 측면에서 바라보면
이제 서울 아파트 값은 꼭지를 친 것 같아요.
이유를 간단히 정리해 봅니다.
1. 직주근접성 때문에 품절주 형식의 서울 집값은 결국 외곽 교통망 확충으로 어느정도 완화될 수 있습니다.
2. 신혼부부의 내집 보유 비율이 40%를 넘었다고 합니다.
신혼생활을 내집 보유에서 시작하는 비율이 이정도라는 것은 향후 집값 상승을 기대하지 않았다면 발생하기 어려운 것으로 보입니다.
이미 집을 사신 분들은 계속 보유하시면 되겠지만 이제라도 사야하는거 아닌가 하는 분들은 이미 상승기를 놓치셨으니 서두르지 마시고 당분간 자가보유 없이 기회를 보시는게 훨씬 더 나을 것 같습니다.
3. 그렇다면 제가 지금 서울 집값이 꼭지라고 생각하는 가장 중요한 이유는?
부동산 가격을 평가하는 지표중 PIR (Price Income Ratio) 이 있습니다.
주식의 PER (Price Earning Ratio) 와 비슷한건데요.
주식에서 회사가 현재 벌어들이는 순이익의 몇배 가격으로 주가가 형성되어 있냐를 평가합니다. 그게 PER.
마찬가지로 가계의 연소득의 몇배로 몇년을 모으면 집을 살 수 있냐를 계산한 지표가 PIR 입니다.
서울 아파트 값은 이게 14배를 넘어갔습니다.
이게 얼마나 높은 값일까요?
전세계 주요 도시랑 비교해 봅니다.
홍콩인들 많이 이주해서 호주의 시드시, 캐나다 밴쿠버 집값 올려놓았다고 합니다. 밴쿠버는 홍콩 부자들이 하도 많이 살아서
홍쿠버라고 한다면서요? 시드는 PIR은 7배, 밴쿠버는 8배에 불과합니다.
뉴욕 시티, 도쿄, 누가 뭐래도 세계적으로 비싼 도시들이죠? 11배입니다.
런던, 그냥 the city 라고 불리울 정도로 비싼, 그야말로 전세계적으로 돈많은 사람들은 이곳에 집한채씩은 갖고 있죠.
여기가 14배입니다. 서울과 같네요. ㅠㅠ
더 높은 도시도 물론 있습니다.
프랑스 파리 15배입니다.
훨씬 더 높은 도시들도 물론 있습니다.
중국 베이징, 상하이. 무려 25배입니다.
네, 중국 부동산 버블 이야기는 제가 더 말하지 않아도 되겠네요.
서울은 지금 파리보다 아주 조금 싸고, 런던과 같은 수준이며, 뉴욕 뉴욕보다도 더 비싼 도시입니다.
네, 프랑스 파리만큼 비싸지지 않을 이유가 있나요?
강남의 신축 아파트의 희귀성과 강남이라는 브랜드의 가치, 거기에 정부의 재건축 억제 정책으로 인한 공급제한,
더 올라갈 이유는 많겠죠. 그리고 모든 집값이 떨어져도 강남의 가치는 보존될수 있을 것입니다. 저도 그렇게 생각하기도 해요.
그런데 런던, 파리와 같은 수준이고 동경, 뉴욕보다도 비싼 수준이라면 최소한 대출 당겨서 허겁지겁 사야하는 수준은 아닙니다.
실수요 목적으로 직주근접으로 삶의 질을 높이기 원하시고 고소득이라서 이자 부담을 충분히 감당하실 분들은
적절한 매물이 나오면 언제든 구입하셔도 되겠지만 30대 젊은 부부들이 무조건 집값은 오르니 빨리 잡아야 한다는 수준은 절대 아닙니다.
30대 젊은 가정은 육아와 자녀교육비 뿐만 아니라 노후대비까지 험난한 자산 형성의 먼길을 가셔야 합니다.
이렇게 꼭대기에서 집을 사겠다고 덤비면 평생을 아파트담보대출 갚아나가면서 살아야 하는 위험이 있습니다.
오히려 지금처럼 주식시장이 오랜 박스권에서 머물때, 모두가 주식은 안된다고 말할때, 바로 부동산을 대체하는 자산으로서 주식시장을 보셔야 합니다. 문제는 지금 정부가 자본시장에 대한 정책도 올바르지가 않아요. ㅠㅠ 하지만 지금 정책수석을 하고 있는 김상조 교수는 제가 좀 신뢰하고 있습니다. 이분은 자본시장의 중요성을 아주 잘 이해하고 계신 분이에요. 이런 분이 전임 김수현 수석이 남겨놓은 잘못된 부동산 정책을 관리하느라 미래지향적인 정책에 몰두하지 못하는 것 같아서 조금 안타깝습니다. 아무튼 지금은 부동산이 아닌 주식시장에 눈을 돌릴 때라고 봅니다.