상가 임대, 권리금 관련 문제 잘 아시는 분 계실까요 질문드려요

[집주인]

저희집은 다가구 주택 3층입니다
부모님이 연세가 많으셔서
1층이랑 2층에서 들어온 세를 생활비에 보태고 계시는데요
1층을 가게로 만들어서 임대를 하려고 합니다
현재는 1층이 가정집이었기 때문에
구청에 용도변경을 했고
그리고 네 귀퉁이만 남긴채
벽을 다 부숴 놓은 상황이예요
안에 인테리어는 아무것도 안한상태지요
대신 안전때문에 네 기둥을 철근으로 대주고 수도랑 전기 따로 내주는데
천만원넘게 들었습니다

가게 하시겠다는 분이 여러분 오셔서 보고가셨는데
초밥집을 하시겠다는 분이 계약을 하겠다고 합니다
아마 인테리어는 가게 하신다는 분이 비용을 지불하고 본인이 원하는대로 해야할거구요 권리금 당연히없구요

이때 질문

1. 2년 계약후 집주인 저희가 계약만료를 이유로 세입자에게 나가라고 할수 있나요?
법적으로 가능하가요
이때 인테리어비용을 세입자가 집주인에게 요구하나요?

2. 세입자가 다른 세입자를 구해서 나가면
들어올 세입자에게 원래세입자가 권리금을 받는건가요?

3. 그리고 만약에 장사가 되지 않아서 계약 기간인 2년 안에 세입자가 나갈 경우 그럴 경우 그 세입자가 다음 세입자한테 권리금을 주장할 수가 있나요?

4. 그리고 집주인이 계약을 할 때 세입자에게 나갈 때 권리금을 받지않고 나간다 아는 조건으로 계약할수 있도록 요구할 수 있나요

[....]

1. 나가라고 할 수 있습니다. 계약 만료가 되면 임대인이 해당 임차인과의 계약이 끝났으니 재계약 하지 않으면 나가되죠. 이때 인테리어 비는 보장되지 않습니다. 원래 임대차 계약의 기본 양식(많이들 쓰시는)에 보면 임차인은 임대 상태를 복구하고 나가도록 합니다. 따라서 인테리어 했다고 해도 해당 인테리어 비용을 주는 게 아니라 되려 원상복구 하라고 할 수 있어요. 보통은 인테리어 비는 보상 안 합니다.

2. 권리금을 주고 받는 경우 많습니다. (저희는 홍대인데 저희 건물은 계약서에 씁니다. 보장 안되고 주고 받는거 인정 안한다) 건물주가 금지해도 하는 경우 많은데 자기네들끼리 주고 받는 건 어쩔 수 없구요. 대신 건물주가 나가라.. 비운다 하면 그 권리금은 떼이는 겁니다 -_-;;; 미리 얘기해 두세요.

3. 법적으로 권리금 보장이 되지 않으니 주장할 수 없습니다. 강제 퇴거 시킬 수 있어요.

4. 가능합니다. 저희는 항상 그렇게 했습니다.

2000년에 저희 아빠가 홍대에 건물을 사면서 지금 10년 넘게 임대업 중이신데요. 될 수 있으면 권리금에 눈독들이지 마시고 금하도록 하시는게 좋아요. 저희는 신축 건물 사서 초기 임대 시작 할 때 부터 금지하고 계약했거든요. 지하부터 지상 6층이라서 나중에 저희 식구들이 건물을 다른 용도로 쓸 가능성이 있어서 권리금이 얽히면 문제가 복잡해지거든요. 그 당시는 그래도 조용했는데 요즘 홍대는 건물에 권리금만 10억 이상 붙어 있는 거도 많아요. 나중에 주인이 나가라고 했을 때 칼부림 난 경우도 있다고 들었습니다.

[아는 범위]

임대차보호법에 따라 5년까지는 세입자가 권리를 주장할 수 있구요. 임대차보호법은 보증금과 임대료가 특정 금액 이하인 경우에 적용되요.
권리금은 세입자 끼리의 문제니 건물주와는 상관없는 걸로 알고 있어요.

[음.]

상가 임대차 보호법은 계약기간이 5년입니다.
1년씩 5년까지 연장.
누가 2년 장사하겠다고 인테리어 싹 하고 들어 와서 장사하나요?

[원글]

장사가 잘 된다고 이년후에 무조건 대추치려는 악덕 집주인이 아닙니다
저희 부모님은 임대료를 받아서
노후대비를 하려고 하는건데
지금 세입자가 장사가 안되서 2년 후에 나갈 때
권리금을 많이 요구를 해서
가게가 잘 안 나갈까 하는 걱정 때문에 그러는 것입니다
그러면 저희가 세입자와 계약을 할 때
어떤 조항을 꼭 넣어야지 저희가 피해를 보지 않을 수 있을까요

아참 그리고 상가를 계약할때는 보통 2년이 아니라 5년계약이라는 말씀이시죠

[음.]

상가임대차보호법 검색해서 읽어보세요.

[....]

상가 계약은 5년 안해요. 보통 2년이고 홍대는 거의 1년 갱신(상권 큰 곳은 1년 많이 합니다.) 입니다.
보통 나가라고 해서 나가는 경우 보다는 세가 올라서 못 버티고 나가는 경우가 많아요.

2년 기준으로 해서 갱신하는 걸로 5년 보장해주는데 이게 선점의 의미지 무조건 5년은 그 계약을 유지한다는 의미가 아니에요. 2년 단위로 갱신하는데 세가 내리진 않고 거의 오르니까 먼저 나가겠다고 하는 경우가 많은 거죠.

그리고 권리금을 요구한다고 해도 결국에 계약 끝났는데 본인이 재계약 안할꺼면서 계속 가게에 있을 수는 없어요. 어차피 보증금에서 까는 방식이기 때문에 안 나가고 계속 있으면 세입자도 손해를 보죠. 권리금 부분에선 주인이 크게 신경쓸 필요가 없어요.

[...]

2년하고 나간다하면 권리금 없이 나간다는 말일거예요
권리금 받고자 기다리면 기다리는 내내 월차임은 내야합니다
상가임대차 보호법에 해당하는 보증금이라면 2년계약했어도 임차인은 5년을 주장할수 있구요
만약 2년하다가 권리금 받고 나간다 쳐도 상가임대차 보호법 범위안의 보증금이라면 새로운 계약자도 5년까지는 보장받습니다
인테리어 비용은 임차자가 망해서 나간다 해도 임대인이 물어주는일은 없습니다

[..]

권리금은 주인이랑 관련없는 돈이예요. 장사하는 사람끼리 주고받는거지. 근데 어째 권리금을 노리고 임대놓으려 하는것 같은데요. 권리금 아예 못받게 하는 건물주들도 많아요