융자 1억있는 집 전세계약 안전할까요?

[계약서 궁금증]

매매가 2억정도하고 전세는 1억 2천 인 아파트인데
그집에 융자가 1억있어요. 근데 저희한테 전세금을 받아서 1억융자금을 잔금 치르는날 같이 은행가서 갚겠다고 하네요 그래서 계약서를 썼는데 계약서에

계약일 현재 00은해에 채권 최고액 금1억2천만원 근저당설정이나, 임대인은 잔금시 상환 말소하기로 한다

라는 문구를 넣었는데 왜 1억빚인데 1억 2천이라고 쓰는지 도저히 이해가 안가요
물론 부동산에선 모든은행이 그렇게 몇천씩 올려서 설정을 한다는데 이해불가네요

이게 맞는건지 설명좀해주세요

[조이]

d원래 은행에서 융자받을때,실제금액보다 더 설정해요. 같이가서 갚는형식으로,꼭하세요

[원글]

잔금치루는날 갚기로 했는데 경매는 왜들어가나요? 갚으면 빚없는집인데 ..몰라서 여쭈어요

[???]

왜 안 된다는 거죠?
1억 빚 갚으면 융자가 없는 건데...

[원글]

감사합니다. 첨해보는계약이라 암것도 모르거든요. 실수했나 걱정했는데 의문점이 해소 되었어요. 감사합니다.

[...]

계약서 문구대로만 하면 안전합니다.
님 생각대로 빚없는 깨끗한 집 1순위가 되는거 맞아요.
잔금치르는 날 은행에서 잔금으로 근저당 말소등기까지 확실히 처리되는것 확인하시면 되겠네요.
참고로 은행 근저당권 설정시 실제 대출액의 120~130% 책정하는거 맞아요.
윗님 설명대로 연체시 지연이자, 경매시 제반비용 등 고려해서요.

[안전하네요..]

집주인이 양심적이네요. 요즘 깡통집들이 너무 많아서 집주인이 자기 돈 하나도 없이 주인인 사람 많아요. (매매가 2억인데 대출 1억 2천이고 전세는 1억 그대로인 집들요)

1억을 실제로 대출했으면 그 1억에 대한 이자가 연체되거나 각종 수수료 등 비용까지 모두 합해서 20% 이상의 금액을 채권최고액이라고 설정해둬요. 실제 대출금액을 변제해버리면 당연히 채권 자체가 없어져버리니까 그 20%의 비용도 설정할 필요가 없어지ㅡㄴ 거죠.

[안전하네요..]

그리고 변제가 확실히 되었다면 전세권 설정을 굳이 할 필요는 없어요.
집주인하고 잔금 치루는 날 은행가서 대출 변제하고 말소한 것 확인하셨으면
그날(이사 당일날) 바로 확정일자를 신고하세요. 그러면 이게 전세권 설정과 동일한 효력이 있는 거에요.
집주인이 대출을 받게 되면 집값에서 세입자의 전세금을 제외한 나머지 금액 내에서 대출을 받을 수 있고
설령 경매로 넘어간다고 하더라도 세입자 보증금이 1순위에요.

전세권을 설정해두면 "예를 들어" 집주인이 보증금을 안내주고 차일피일 미룰 때 그 아파트를 경매해달라고 신청할 수는 있어요. 하지만 이런 경우까지 가는 일은 드물고, 또 그러려면 세입자가 집을 비운 상태여야 할 거에요..

[..]

잔금 치르는날 집주인 부동산 원글님 함께 은행가셔서 융자 상환하는 거 확인하시고
반드시 근저당 말소 하셔야 합니다.
꼭 함께 가서 확인하세요.
그것만 하시면 아무 문제 없습니다.

[..]

그리고 은행에서는 1억을 빌려주면 1억2천을 담보로 잡아 놓는게 맞아요.
1억 빌리고 계속 이자를 안 갚으면 경매 후에 이자까지 함께 회수해야 하기 때문에 20% 더 잡아놓는거에요.

[원글]

모두들 감사합니다. 82에 물어보는게 젤 확실하네요.^^고맙습니다

[제노비아]

전세 계약시 꼭 참고하겠습니다.
덕분에 감사해요