아파트값이 무섭게 떨어지네요.
제가 전세로 있는 집도 지금 1년 전에 비해 3천 이상 떨어졌는데,
지금은 2억 초반대로 거래되고 있어요.
서울 변두리 오래된 아파트요.
근데 제가 전세 9천이고, 이 집에 대출이 1억 천 있어요.....
제가 후순위구요.
아파트값은 작년 계약 당시보다 떨어졌고, 앞으로도 더 떨어질 것 같고..
앞으로 뿐만 아니라 지금 당장 매우 위험한 상태인 거 같은데..
지금 제가 할 수 있는 일이 뭐가 있을까요?
경매로 넘어가도 임차인에게 우선권 같은 건 전혀 없는 거 같은데..
전 기회되면 이 집 사고 싶은 맘도 있긴 하거든요.
주인도 올초에 이 집을 시세보다 엄청 높게 내놓긴 했지만 보러 온 사람 단 한명도 없었습니다..
아직 계약 만료까지 1년 남았는데 상당히 불안스럽네요ㅠㅠ
세입자분이 돈 들더라도 전세권 설정하세요....3-40 아끼려다가 전세금 날라간 분 종종 봅니다.
법무사 통해서 하세요...
지금 전세권 설정하면 잇점이 뭔가요?
어차피 경매 들어가면 후순윈데.
경매 낙찰이 1억9천 이상 되야만 전세금 손해 안보는 거잖아요...
전세권 설정하면 경매가 그 이하로 되도 손해를 안보나요??
글쓴이에요.
네.. 맞아요ㅠ
전세권 설정 이미 되어 있구요.
전세권 설정해도 후순위라 소용없는 걸로 알고 있어요.
점다섯개님!
경매로 넘어갈 시, 더 적게 적은 분한테 낙찰되면 제가 전세금 다 받을 수 있는 건가요~?
그 부분이 좀 이해가 안되어서요ㅠ
설명 부탁드려요 될까요?
아니예요. 경매비용과 미납된 세금이 있다면 그돈까지 낙찰금에서 공제 되기 때문에 후순위 세입자는
더 불리해요 그리고 낙찰자가 배당금액을 받아가도 좋다는 도장을 찍어 줘야 전세입자가 전세금을 찾아가기 때문에 이사비용등은 한푼도 못 받을 겁니다. 제가 보기엔 법원경매가 몇번 유찰되고 낙찰되기 때문에 전세금을 제대로 찾기는 어려울듯 싶어요. 후순위는 전세권설정등 아무 소용 없어요. 무조건 1순위에 있어야
전세금을 배당 받거나 낙찰자에게 받거나 할수 있어요.
아.. 제가 급한 맘에 잘못읽었네요.
감사합니다..
등기 상에는 실대출금보다 많이 설정되어있다는 걸 오늘 알았네요ㅠㅠ
그러니까 점다섯개님 말씀은
경매시 원글님보다 '더 적어내는' 즉, 더 (많이) 적어내는.....분에게 낙찰될 경우네요...
'적어'는...금액이 적다는게 아니라...써낸다는 뜻이죠^^
그러면 원글님이 전세금 다 받겠네요...
1억 7천 8백에 집 살 생각하고 계시면 되겠네요...
전세권 설정하고 확정일자는 거의 효력이 같은데, 집주인 재산에 대해 경매에 넘길 수 있는 권한이 전세권이에요.
예를 들어서 집주인이 전세금을 안주고 차일피일 미룬다, 그러면 세입자가 전세권 설정되어 있는 집에 대해 경매로 넘겨달라고 대법원에 요청할 수 있어요. 그런데 이게 그 집에 은행 이자가 1순위로 많다면 경매를 내가 넘겨봐야 은행 좋은 일만 시켜주는 거에요.
경매는 내가 신청했지만 1순위인 은행이 먼저 다 받고 남은 걸 가져갈 수 있어요. 그래서 전세권 설정이나 확정일자나 효력은 동일하다는 거구요 - 세입자가 후순위면 경매낙찰에서 남은 것만 가져갑니다. 그리고 수수료도 내야 하고.
원글님 같은 경우에는 경매에 입찰하는 게 더 유리할 거에요.
대출이 1억 1천(채권최고액이라 쳤을 때)이고 원글님이 9천 전세면,
1차 경매 시 대법원에서 정한 최저 입찰가가 2억 1천 이상일 때는 원글님이 굳이 경매에 참여하실 필요 없어요,
누가 입찰해도 2억 1천 이하로는 낙찰 안되니까요.
최저 입찰가가 2억 1천인데, 누가 2억을 써냈고 그 사람이 유일한 입찰자라고 해도 최저 입찰가 밑으로는 낙찰 안됩니다.(애초에 입찰 보증금 자체가 법원이 정한 최저입찰가의 10%에요..)
그러면 대법원에선 다시 2차 경매일이 공지되고(유찰 1회), 서울의 경우 80% 가격에서 다시 재입찰됩니다.
이때 원글님이 입찰하셔야 해요. 원글님이 자신의 보증금+대출이자(채권최고액)+법정수수료 등을 더해서 손해 안볼 수 있는 선에서 입찰하세요.
2억1천을 써서 낼 걸 욕심에 2억에 써낼 경우 낭패볼 수 있어요.
누군가 2억10만원이라도 써 냈다면 그 사람한테 집은 낙찰되고 원글님은 몇백만~1천만원 손해보고 나와야 하는 거죠.. 대법원 사이트 들락날락 거리면서 경매일, 경매 최저입찰가를 유심히 보셔야 하는데, 원래 경매로 넘어가면 살고 있는 사람(세입자)에게 등기가 날아와요. 그 전까지는 안심하고 지내시고요.
정성어린 댓글 감사합니다.
무작정 맘 졸이고 있었는데... 많이 공부해야겠어요ㅠㅠ
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