둔촌주공 사태 이슈 숨겨진 이야기까지 총정리 해드립니다 ㅡ 펌

[**]

음 잘해결되어 억울한 피해자분이 없길 바라면서
전 부동산쪽은 잘모르지만
재건축예정아파트에 사시는분들
도움이 되길 바랍니다

댓글들도 다 읽어보시길...


재건축은 항상 조합장이 문제죠.... 보면 조합장이 진짜 떠돌이처럼 돌아다니면서 해먹는 경우가 있기도 합니다.
그리고 몇십억씩은 해먹죠. 잠실에 재건축 할때도 주변에 쭉 들어보면 안해먹은 조합장이 없더라고요.....
이런거 보면 진짜 은마는 조합원들 대책위가 몇개씩 있는데 재건축해도 힘들어 보이긴 하네요 ㄷㄷㄷ
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@나하트님 저기는 조합장보다는 재건축 조합 인터넷카페가 말아먹은 케이스라고 보는 것이 정확합니다.
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@나하트님 인터넷 카페에서 다른 아파트는 이런 최신식 고급 제품을 쓰는데 왜 우리는 구닥다리 제품으로 시공을 하냐고 바꿀 수 없냐고 글을 올립니다. 거기에 사람들이 으쌰으쌰 여론을 모으고 집행부에서는 그럼 우리가 직접 제품 선정하겠습니다. 우리 집행부 일 잘하죠? - 와~~~~
시공사: 그거 월권이고, 법적으로 문제 소지 있음. 인정 못합
조합집행부: 시공사가 안 받아 준대요.
인터넷카페: 시공사 갈아치워!!!!
시공사: 후훗. 잘 걸렸다. 갈때까지 가보자.
이런 상황인거죠.





과거 삼우설계에 몇년간 근무한 적이 있었는데, 같이 일했던 지인으로부터 속내용을 듣고 나니까 정말 재건축 시장은 개미지옥이라는 말이 맞네요.

삼우설계도 둔촌 조합한테 설계비 50%인 18억을 4년 넘게 아직 못 받고 있어서 계속 공문 보내고 있다고 하는군요.



들은 내용을 좀 쉽게 정리해 봤습니다.



1. 둔촌주공 재건축의 시작

2010년 확정지분제로 예정 공사비 1조9천억원 수준으로 본계약이 아닌 가계약을 하게 됩니다.

확정지분제는 공사비를 시공단이 부담하는 조건으로 일반분양물량을 통해서 공사비와 추가 이익을 시공단이 가져가는 형태입니다.
가계약은 말그대로 계략적인 공사금액을 산정하는 것이고, 실제 본 계약이 들어가면 구체적인 금액이 나오니까 공사금액은 당연히 커지고 이에 따라서 조합원들이 평형대 선택에 따라서 추가로 내야 하는 금액 또는 받을 수 있는 환급금등이 결정됩니다.

예를 들어 30평 조합원이 50평을 선택했다면 2억을 추가로 내야하고, 30평형대를 신청하면 2억원을 환급을 받는 그런 식입니다.



드디어 2016년 총회에서 구체적인 공사비가 결정되어 관리처분인가가 통괴되었고 그 이후에 이주와 철거가 시작됩니다.

관리처분인가 신청한 시기도 2016년 11월 18일이라서 재건축초과이익환수 적용도 피해갈 수 있었습니다.



2. 문제의 발단

2020년 7월 조합이 뒤집힙니다. - 물론 이 전에도 계속 난리 법석이긴 했지만, 이 총회를 기점으로 완전히 흐름이 바뀌게 됩니다.

문제는 일반 분양가 산정 문제였습니다.

2020년 6월에 조합은 상가건축이 더해지고, 세대수를 늘리게 되면서 시공단과 공사비 증액 계약을 하게 됩니다. 거기에 더해서 변동지분제로 바뀌게 됩니다.

변동지분제는 분양가가 높아지면 조합원 지분율이 늘어나서 부담금을 줄일 수가 있게 되는 방식으로 시공사와 조합의 이익을 절절하게 조정할 수는 있지만, 항상 분쟁의 소지가 남아 있는 방식이기도 합니다.



3. 기승전결 없는 전개

2020년 7월

기존 조합에 반대하는 쪽에서 공사비 증액과 변동지분제로 바뀌게 되면서 무상지분율이 기존 150%가 아닌 실제로는 120%에 불과하다는 주장을 펼치게 됩니다. 그로 인해서 2억원 가까이 환급 받을 줄 알았던 것이 고작 6천만원 정도밖에 환급을 못 받는다는 주장을 하게 됩니다. 물론 그 주장이 억지가 아니라 사실이었던 것 같습니다.

문제는 예상분양가와 실제 HUG와의 협상을 통해서 통보받은 최종 분양가의 차이가 컸다는 것이죠.

조합측 예상 일반 분양가: 평당 3500만원 vs 최종 통보된 HUG 분양가: 2900만원대
그래서 조합원들이 HUG로 부터 통보받은 분양가를 수용하지 못하겠다. 일반 분양 이대로는 진행 못한다. 후분양까지 가보자 이런 상황이 된 것이고, 시공단은 공사비를 확보하기 위해서는 최대한 일반 분양시기를 앞당겨야 하는데, 조합에서 일반분양 못 들어가게 해버리니까 이때부터 공사를 중단하겠다고 여기저기 공문 보내고 난리가 납니다.

그 상황에서 조합장은 분양가 조정실패의 책임을 지고 결국 사퇴하게 됩니다.



2020년 8월 새로운 조합이 꾸려졌는데, 이거 완전 매운맛 버전입니다.

기존 조합을 "둔촌주공 조합원 모임" 카페 멤버들이 주도를 해서 해임을 하고 새로운 조합을 꾸리게 됩니다.

그렇게 만들어진 조합의 집행부는 모두 해당 카페 스텝들이고, 자문위원회의 대표는 해당 카페의 대표가 위원장이라고 합니다.

문제는 이 자문위원회가 집행부의 모든 의사결정을 쥐락펴락 하고 있다는 것인데, 카페에서 반대의견을 제시하면 그냥 강퇴처리



언론에서는 공사비 증액문제로 분쟁이 시작되었다고 이야기하는데 사실은 더 매운맛 버전이 있었습니다.

애초에는 증액공사비 인정하겠다. 대신 이전 조합과 계약을 한 것이니까 검증을 다시 받자는 것이 조합의 입장이었고, 자문을 받은 결과 이전 조합과 맺은 공사비 증액부분은 부풀려진 부분이 있다 뭐 이런 수준이었던 것 같습니다.

대신 조합원들이 고급화를 요구하니까 단지 고급화를 위해서 이것저것 좀 바꾸고 마감재도 변경하고 그 늘어난 비용을 산정하기 위해서 계약을 다시 하자 이런 식으로 조합측에서 시공단에게 주장을 하게 됩니다.



그런데 시공사에서 쎄게 나갑니다.

일반분양 지연때문에 공사비용 수급도 원활하지 않은 상태에서, 변동지분제로 계약이 바뀌면서 환수이익금이 초기보다 줄어드는 부분도 있고, 조합 사업비 대출 보증에다 이주비 대출까지 계산기 두드려 보니까 각이 제대로 나와버린거죠

거기에 현 조합에서 삽질을 제대로 해버렸습니다. 실세인 자문위원단의 갑질부터 시작해서 조합에서 마감재 변경에 아주 깊숙히 관여를 한 것이 드러나게 됩니다.



원래 건축자재, 마감재등 업체선정은 설계사 및 시공사가 진행하고 공사계약 형태로 조합에 제안을 하는 건데, 조합에서 지속적으로 특정업체 선정을 요구합니다. 층간차음재부터 시작해서 실외기 전동그릴창, 가구, 타일, 위생도기, 수전까지 조합 자체적으로 입찰을 해서 업체를 선정하고 시공사에게 일방적으로 통보를 했다고 합니다. 원하는 업체의 제품을 받지 않았을 경우에는 자재 승인을 해주지 않는 식으로 나와서 시공사에서 완전 벼르고 있었다고 합니다. 뭐 들은 이야기로는 새로운 조합장이 S회사 임원 출신이어서 홈네트워크 제품을 S사 껄로 집어 넣을려고 한다는 이야기도 있고 뭐 그렇습니다.



그러다 보니 언론플레이에 시공사가 유리한 고지에 오르게 된 건 당연지사.

그 상황에서 조합에서 공사비 증액에 대한 계약 취소안건이 가결되자 시공사에서는 기회다 싶어서 그냥 일사천리로 공사중단 때려버리고 법대로 가겠다는 스탠스를 취하게 됩니다. 거기에 더불어 서울시에서 파견 나온 코디네이터까지 조합과는 도저히 말이 안 통한다고 그냥 법적 소송으로 가라고 보고서를 올리게 됩니다.

법률 행위에 있어서도 조합이 저런 삽질을 한 내용들이 드러나게 되면 시공사에 유리하면 유리했지 절대 불리한 입장이 아니기 때문이죠.



조합이 삽질을 해준 덕분에 시공사는 이후 법적 분쟁을 거쳐서 공사비 상환부터 시작해서 조합 사업비 대출 보증 해준거 구상권 청구 들어가고 이후에 경매까지 고려하면 완전히 조합 털어먹을 수 있다 계산이 완벽하게 나온 상황이라고 봐도 무방하다는 겁니다.



이상 둔촌주공 사태 요약정리였습니다.

https://m.clien.net/service/board/park/17273843?od=T31&po=11&category=0&groupC...

[. .]

아이고. . 머리 아프네요

[...]

어쩌네 저쩌네해도... 저기가 대깨문 본진같은 사이트라서 핵심을 관통하는 지적이 나오지 않는데

본질은 분상제로 인해 초래한 비극이라는겁니다..

[...]

뭔 대깨문 타령?

[여기서]

대깨문이 왜 나오지? 참...
분상제로 초래한 비극?
그럼 HUG. 심사에서 협상을 끝냈어야지..
뭔소리야...

[에휴]

저거 시공사가 이례적으로 1년넘게 조합측에 보낸 공문들을 다 공개했어요.
코로나로 건설자재며 인건비 다 올라간것도 문제인데 거기다 조합측이 일부 자재를 납품업체를 변경해달라고 했었죠.
이미 계약 다 끝나서 납품받기로 되어있는데 그걸 변경할경우 당연히 납품업체에 시공사가 위약금을 물어줘야하는거구요.
그걸 못들어준다하니 계속 오른 시공비는 못주겠고 그거 도장찍은 전 조합장이 문제라고 하는거구요.
여기서 도대체 대깨문이 왜 등장하는건지 모르겠어요
조합측 사람이래도 대깨문 운운하는게 하등의 도움이 안되는데 이제라도 시공사랑 싹싹 빌고 잘 협상해보세요.

[106.101은]

글이나 제대로 읽고 생각이라는것 좀 하고 살지

[부동산에 미쳐]

나라망하든 도덕심 윤리는 다 쓰레기통에 처 넣은
이기적이고 물욕만 가득한 인간들이 매번 남탓만 함